Что делать, если продавец квартиры подал на банкротство?

что делать, если купил квартиру, а продавец банкротиться 

Здравствуйте.

Главный риск — сделку могут оспорить в суде кредиторы или финансовый управляющий продавца, из-за чего вы рискуете потерять квартиру. Собирайте доказательства добросовестности покупки.
Согласно ст.61.2.ФЗ № 127 «О несостоятельности (банкротстве)», под удар попадают сделки, совершенные в течение 3 лет до принятия заявления о банкротстве и могут быть оспорены в суде.

Вашу ситуацию можно разобрать детально, если вы предоставите больше информации.

Если вам потребуется подробная консультация с пошаговым планом действий,напишите мне в чат. 

Здравствуйте Анна!

Если продавец подал на банкротство, вашу сделку могут попытаться отменить, чтобы забрать квартиру и продать её за долги продавца. Но это происходит не всегда.

Главное, что нужно сделать прямо сейчас:

Проверьте продавца. Зайдите на сайт «Федресурс» (bankrot.fedresurs.ru) и на сайт судебных приставов (ФССП).

Вбейте его ФИО. Если он уже в процедуре банкротства или у него огромные долги, риск потери квартиры высокий.

Соберите все бумаги. Вам нужно доказать, что вы честный покупатель. Найдите и сложите в одну папку: Выписку из банка, подтверждающую, что вы перевели продавцу всю сумму (именно ту, что написана в договоре).

Сам договор купли-продажи, где написана полная, реальная цена квартиры. Если вы специально занизили цену в договоре, чтобы продавец заплатил меньше налогов — это очень плохо, сделку, скорее всего, отменят.

Скриншоты с сайтов (ФССП, Федресурс), подтверждающие, что на момент покупки у продавца не было проблем с долгами.

Наймите юриста по банкротству. Обычный риелтор или юрист по недвижимости тут не поможет. Спор будет идти в арбитражном суде, и вам нужно будет доказать, что вы не в сговоре с продавцом и не знали о его проблемах.

Чем всё может закончиться:

Хороший вариант: Суд признает вас «добросовестным покупателем». Если цена была рыночной, вы заплатили полную сумму и это ваше единственное жилье, квартиру, скорее всего, оставят вам.

Плохой вариант: Суд отменит сделку. Квартиру заберут и продадут с торгов, чтобы отдать деньги кредиторам продавца.

Важный момент (действует с 2023 года): Если это ваше единственное жилье, и сделку всё же отменят, ваши деньги обязаны вернуть вам в первую очередь, как только квартиру продадут. Раньше покупатели получали деньги в самую последнюю очередь и почти никогда их не видели. Если у вас есть другая недвижимость, деньги вернут только в порядке общей очереди (шанс получить их мал).

Когда могут отменить сделку:

Если вы купили квартиру намного дешевле рынка (скидка больше 20%).
Если вы родственник продавца.
Если в договоре написана одна сумма, а по факту вы отдали другую (меньшую) или вообще ничего не платили.

С Уважением!

Юрист, Злобин Александр.

Если мой ответ оказался Вам полезным, оставьте, пожалуйста отзыв или плюсик.

Здравствуйте, Анна.

   Коллеги верно назвали главный риск. Уточню, от чего на практике зависит, удастся ли оспорить Вашу покупку, чтобы Вы могли оценить свою ситуацию.

   В банкротстве гражданина сделки оспариваются по правилам ст. 61.2 Федерального закона № 127-ФЗ (через ст. 213.32), и там два разных основания:

1) сделка совершена в течение одного года до принятия судом заявления о банкротстве или позже, и встречное исполнение неравноценно, то есть цена существенно ниже рыночной (п. 1 ст. 61.2). Здесь Ваша осведомленность о долгах продавца значения не имеет, решает цена;

2) сделка совершена в течение трех лет до принятия заявления, причинила вред кредиторам, и покупатель знал или должен был знать о цели продавца причинить такой вред (п. 2 ст. 61.2). Здесь важно, были ли Вы связаны с продавцом (родство, знакомство) и были ли у Вас основания знать о его долгах.

   Если Вы заплатили рыночную цену, деньги прошли безналично или подтверждаются распиской, и Вы не связаны с продавцом, риск оспаривания заметно ниже. Если же в договоре указана заниженная цена, а часть денег передана наличными без документов, это наиболее уязвимое место.

Что сделать сейчас:

1) проверить на Федресурсе и в картотеке арбитражных дел, подано ли уже заявление о банкротстве продавца и когда оно принято судом;

2) собрать доказательства оплаты (выписки, расписки, документы о происхождении денег, ипотечный договор, если был);

3) сохранить доказательства рыночности цены: объявления о продаже, отчет оценщика или справку о рыночной стоимости на дату сделки;

4) зафиксировать, как Вы проверяли продавца до покупки (выписки ЕГРН, проверки на долги, переписка с риелтором).

   Если сделку все-таки признают недействительной, покупатель обычно вправе требовать возврата уплаченного, но как кредитор в деле о банкротстве, поэтому важно заранее подготовить позицию.

Если понадобится разбор Ваших документов или подготовка позиции на случай оспаривания, можете написать мне в личный чат здесь, на Правоведе.

С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро