Здравствуйте, при любом из вариантов после получения компенсации или оформления новой квартиры по договору мены нужно будет подать налоговую декларацию 3-НДФЛ по итогам того года, в котором получен доход.
В декларации заявить имущественный налоговый вычет по подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (в размере выкупной стоимости изъятой квартиры). Налог обнулится.
Как пенсионер, напишите заявление в налоговую об освобождении от налога на имущество (на будущую новую квартиру) Как неработающий пенсионер, вы освобождены от уплаты налога на имущество (на основании п. 10 ст. 407 НК РФ). Это освобождение действует независимо от того, получите вы компенсацию деньгами или квартиру по мену. Налог на имущество начисляться не будет. Если мой ответ вам был полезен, можете отблагодарить юриста любой суммой в моем профиле.
Здравствуте. Вам не нужно будет платить налог, но нужно будет обязательно подать декларацию.
Итак, по закону компенсация за изымаемое жильё — это ваш доход (ст. 210 НК РФ), в перечне освобождаемых доходов ст. 217 НК РФ такие выплаты не указаны, и Минфин это подтверждает. Но дальше работает специальный вычет: пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ — налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу на имущественный вычет в размере выкупной стоимости земельного участка и расположенного на нём объекта недвижимости, полученной в денежной или натуральной форме, в случае изъятия для государственных или муниципальных нужд.
Это значит, что вычет равен всей сумме компенсации. Соответственно: налоговая база — ноль, налог — ноль
Разъяснение Минфина применительно к квартире в аварийном МКД: письмо от 10.02.2020 № 03-04-05/8614 прямо про изъятие жилого помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, аналогичная позиция — в письме от 21.08.2017 № 03-04-09/53498 и в свежем письме от 06.05.2025 № 03-04-05/45009.
Вам нужно иметь ввиду, что вычет не предоставляется автоматически. О нем нужно заявить. До 30 апреля 2027 года подайте декларацию 3-НДФЛ (ст. 229 НК РФ), в которой Вы покажите доход от компенсации и сразу заявляете вычет по пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.
Согласно законодательству РФ, порядок налогообложения зависит от выбранной формы возмещения (деньги или мена) и от финансового результата сделки.
В вашем случае есть важное юридическое обстоятельство: квартиру вы приобрели в апреле 2026 года, а аварийным дом признали позже — в ноябре 2026 года. Это означает, что на вас не распространяется ограничение ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ (по которому компенсация не может превышать цену покупки для тех, кто купил жилье уже после признания дома аварийным). Вы имеете право как на получение полной рыночной компенсации, так и на предоставление другого благоустроенного жилья по договору мены (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).
1. Если вы выбираете денежную компенсацию
Изъятие жилья для муниципальных нужд с выплатой выкупной стоимости с точки зрения налогового права приравнивается к реализации имущества. Поскольку квартира находится в собственности менее минимального предельного срока (менее 3/5 лет), возникает обязанность отчитаться перед налоговой инспекцией:
Налог не взимается, если: выкупная цена по соглашению с администрацией равна сумме, которую вы потратили на покупку этой квартиры в апреле 2026 года, или меньше ее. По закону (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) налогооблагаемый доход можно уменьшить на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение этого жилья. Если Сумма компенсации − Расходы на покупку ≤ 0, налоговая база равна нулю и НДФЛ к уплате отсутствует.
Налог будет взиматься, если: выкупная стоимость (компенсация от администрации) превысит сумму, за которую вы купили квартиру в апреле 2026 года. В этом случае налог (13%) начисляется только на положительную разницу (чистую прибыль).
Пример: купили за 2 000 000 руб., администрация по оценке выплачивает 2 300 000 руб. Налог 13% взимается с разницы: $(2\,300\,000 — 2\,000\,000) \times 13\% = 39\,000$ руб.
Обязанность декларирования: даже если налог к уплате равен 0 руб. за счет покрытия расходами, вам потребуется подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган до 30 апреля следующего года, приложив договор покупки от апреля 2026 года, платежные документы и соглашение об изъятии с администрацией.
2. Если вы выбираете другую квартиру (договор мены)
При заключении договора мены жилья с администрацией взамен аварийного действуют следующие правила:
Без доплаты (равноценный обмен): если администрация предоставляет квартиру взамен аварийной в рамках программы переселения без взимания с вас доплаты и без выплаты вам разницы деньгами, экономической выгоды в денежной форме не возникает. При этом, если по условиям мены стоимость новой квартиры превышает стоимость изымаемой, такое предоставление в рамках госпрограмм расселения аварийного фонда не рассматривается как получение облагаемого дохода. Налог платить не требуется.
С доплатой в вашу пользу: если предоставляемая квартира стоит дешевле старой и муниципалитет доплачивает вам денежную разницу, эта разница рассматривается как доход, который также можно перекрыть ранее понесенными расходами на покупку жилья по ст. 220 НК РФ.
Срок владения новой квартирой: обратите внимание, что при мене срок владения полученной квартирой начнет течь заново — с момента государственной регистрации права собственности на новый объект в ЕГРН.
Что важно учесть пенсионеру
Пенсионный статус сам по себе не освобождает от уплаты НДФЛ при продаже или возмездном отчуждении имущества ранее минимального срока владения.
Если вы ранее не пользовались имущественным налоговым вычетом при покупке жилья (до 2 000 000 руб. по пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ), его применение может быть ограничено, так как для возврата налога нужен облагаемый НДФЛ доход (с пенсий подоходный налог не удерживается). Однако право уменьшить полученную компенсацию на сумму расходов по покупке (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) действует для всех граждан без исключения.
Здравствуйте, Татьяна.
Кратко по вашей ситуации: квартиру купили в апреле, дом признан аварийным в ноябре — то есть до признания дома аварийным. Значит, ограничения ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ (для тех, кто купил уже после признания дома аварийным) на вас не распространяются. Права собственника при изъятии регулирует ст. 32 ЖК РФ: можно получить денежное возмещение либо по соглашению — другое жильё с зачётом стоимости (ч. 6–8 ст. 32 ЖК РФ).
По налогу на доходы физлиц.
Денежная компенсация (выкуп) за изъятие для государственных или муниципальных нужд в ст. 217 НК РФ отдельно не освобождена от НДФЛ — об этом прямо пишет Минфин. То есть сумма возмещения сама по себе считается доходом.
Но есть имущественный налоговый вычет именно на этот случай: в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нём объекта недвижимости, полученной в денежной или натуральной форме при изъятии для гос- или муниципальных нужд (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). На практике при подаче декларации 3-НДФЛ этот вычет обычно «закрывает» доход на сумму возмещения, и налог к уплате не возникает — если документы об изъятии и размере выкупа в порядке.
Если возьмёте квартиру по договору мены / предоставлению взамен (натуральная форма) — это тоже доход в натуральной форме, и тот же вычет по подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ применяется к выкупной стоимости. Отдельно проверьте, не подпадает ли предоставление жилья из муниципального фонда под п. 41 ст. 217 НК РФ (освобождение для жилья из гос- или муниципальной собственности в установленных законом случаях) — это зависит от формулировок соглашения с администрацией.
Срок владения у вас короткий (меньше 5 лет по ст. 217.1 НК РФ), поэтому «автоматического» освобождения как при обычной продаже жилья ждать не стоит — опирайтесь именно на вычет при изъятии.
Как пенсионеру: после получения нового жилья можно заявить льготу по налогу на имущество физлиц (ст. 407 НК РФ) — это уже имущественный налог на будущий объект, не НДФЛ.
Итог зависит от текста соглашения с администрацией, вида возмещения и региональной программы. Чтобы не ошибиться с декларацией и выбором «деньги или мена», лучше разобрать документы заранее.
Работаю и дистанционно: напишите мне в личный чат на сайте, пришлите решение о признании дома аварийным и проект соглашения — оценим налоговые риски и что выгоднее в вашей ситуации.
