Если получатель маткапитала продал квартиру без выделения долей, а затем купил другую недвижимость и снова ее продал без выделения, может ли последняя сделка быть признана оспоримой?
Здравствуйте.
Да, последнюю сделку можно попытаться оспорить, но не автоматически. Сам факт, что родитель когда-то не выделил детям доли в квартире, купленной с маткапиталом, еще не делает недействительной продажу другой квартиры. Нужна доказанная связь между маткапиталом, первой квартирой, второй квартирой и деньгами от ее продажи.
Когда риск оспаривания высокий
Позиция истцов будет сильной, если установлено:
первая квартира приобретена с использованием маткапитала;
доли детям не были выделены ни в первой, ни во второй квартире;
деньги от продажи первой квартиры фактически направлены на покупку второй;
вторая квартира продана без выделения детям долей или без равноценного обеспечения их жилищных прав;
покупатель второй квартиры знал или должен был знать о нарушении прав детей.
В такой ситуации дети через законных представителей, прокурор или Социальный фонд могут требовать признания сделки недействительной, выделения детям долей, выплаты стоимости их долей либо иных последствий недействительности.
Когда оспорить будет сложно
Если вторая квартира куплена на личные средства, кредит, деньги от иного имущества, а не от продажи жилья с маткапиталом, прямая имущественная связь с детскими долями отсутствует. Тогда оспаривание второй продажи только из-за прежнего нарушения существенно сложнее.
Также важна добросовестность покупателя: если он не знал и не мог знать о маткапитале, детях, отсутствии выделенных долей и разрешения опеки, суд с большей вероятностью откажет в признании сделки недействительной.
Как может быть квалифицирована сделка
Если не было обязательного согласия органа опеки — сделка, как правило, оспоримая; иск должен быть подан в пределах срока давности.
Если сделка прямо нарушила требования закона и права несовершеннолетних — возможна квалификация как ничтожной.
Суд может признать договор недействительным не полностью, а только в части, соответствующей детским долям.
Практические рекомендации
Продавцу: собрать документы о происхождении денег, договоре купли-продажи первой и второй квартир, платежных документах; рассмотреть выделение детям долей в другом жилье либо выплату стоимости их долей. Обещание, что «семья уже купила другую квартиру», само по себе нарушение не устраняет.
Покупателю: до сделки проверять историю объекта, использование маткапитала, наличие несовершеннолетних собственников или зарегистрированных детей, разрешение опеки и выделение долей. После сделки сохранять доказательства добросовестности и осмотрительности.
Вывод: оспорить последнюю продажу возможно, но перспективы зависят от доказательства того, что она совершена за средства от жилья с маткапиталом, и от того, были ли при этом нарушены права детей.
Добрый вечер, Александр!
Сделка с жильём, купленным на маткапитал, где доли детям так и не выделили, — это не классическая «оспоримая», а ничтожная сделка.
По ч. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ жильё, приобретённое на маткапитал, обязано оформляться в общую собственность обоих родителей и всех детей. Продажа без выделения долей посягает на права третьих лиц — детей, поэтому суды признают её ничтожной по пункту 2 статьи 168 ГК РФ. Разница в том, что ничтожная сделка не требует специального доказывания вашей «порочности воли» — достаточно самого факта нарушения, и она автоматически не порождает правовых последствий.
Ваша ситуация — двухступенчатая, и это делает последнюю сделку особенно уязвимой:
Первое жильё продано без выделения долей — нарушение уже есть.
По позиции Верховного Суда (определение от 15.06.2021 № 49-КГ21-13-К6), если жильё, купленное на маткапитал, реализовано, родители обязаны выделить детям доли в любом другом имеющемся у них недвижимом имуществе — иначе это считается злоупотреблением правом.
Второе жильё тоже продано без выделения — значит, обязательство по 256-ФЗ так и не исполнено, а права детей нарушены дважды.
Поэтому прокуратура, органы опеки, Социальный фонд или сами дети (после 18 лет) вправе через суд признать недействительной и вторую сделку, потребовать возврата жилья сторонам и выделения детских долей. При этом суд может обязать выделить доли не в проданной квартире, а в другом имуществе семьи.
Дополнительные риски для владельца сертификата
СФР вправе признать использование маткапитала нецелевым и потребовать вернуть средства в бюджет.
Прокуратура может инициировать уголовное дело по ст. 159 УК РФ (мошенничество), если увидит умысел на завладение средствами капитала.
Сроки давности: ничтожная сделка — 3 года с момента, когда началось её исполнение; по ст. 173.1 ГК (если доли всё же выделены, но нет разрешения опеки) — всего 1 год.
