И возможно ли это, если квартира пока не в собственности?

Здравствуйте.

Возможность оформления отказа супруга от доли в квартире, приобретаемой по ДДУ с использованием материнского капитала и ипотечного кредита, до возникновения права собственности.

Квартира приобретена в период брака по договору участия в долевом строительстве (ДДУ). Несмотря на то что участником ДДУ и заёмщиком по ипотеке является только заявительница, право требования по ДДУ, оплаченное в период брака, относится к совместной собственности супругов в силу ст. 34 Семейного кодекса РФ и п. 1 ст. 256 Гражданского кодекса РФ.

ДДУ подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ). До подписания передаточного акта у сторон существует право требования передачи квартиры, а не зарегистрированное право собственности.

 Возможен ли отказ мужа от доли
Да, возможен. Поскольку квартира ещё не оформлена в собственность, юридически корректно оформить не «отказ от доли в квартире», а раздел общего имущества супругов: муж передаёт заявительнице свою супружескую долю в праве требования по ДДУ и в будущем жилом помещении.

Раздел общего имущества возможен как в период брака, так и после его расторжения (п. 1 ст. 38 СК РФ). Соглашение о разделе общего имущества супругов подлежит нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 38 СК РФ).

По общему правилу доли супругов при разделе признаются равными, если иное не предусмотрено соглашением между ними (п. 1 ст. 39 СК РФ). Следовательно, муж вправе по нотариальному соглашению передать свою долю заявительнице, в том числе без компенсации, если это прямо отражено в документе.

 Ограничения из-за материнского капитала
В силу ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ жилое помещение, приобретённое с использованием материнского капитала, должно быть оформлено в общую собственность владельца сертификата, его супруга и всех детей с определением долей по соглашению.

При использовании маткапитала для погашения ипотеки доли детям должны быть выделены в течение шести месяцев после снятия обременения, если иной момент исполнения не предусмотрен правилами использования маткапитала (п. 15(1) Правил, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862).

Из этого следует:

муж вправе распорядиться только своей супружеской долей;
доли детей не могут быть переданы мужем заявительнице или третьим лицам;
размер долей детей определяется исходя из доли маткапитала в стоимости жилья, а не из равного раздела всей квартиры.
 Ипотека и залог
Ипотека как залог недвижимости регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Залог сохраняется при переходе прав на заложенное имущество; отказ мужа от доли не прекращает автоматически ипотеку и не изменяет условия кредитного договора.

Если муж является созаёмщиком, поручителем либо его доход учитывался при одобрении кредита, отказ от доли не освобождает его от обязательств перед банком. Изменения в кредитном договоре, договоре ипотеки или составе должников требуют согласования с банком в соответствии с условиями договора и ст. 450, 452 ГК РФ.

 Если потребуется уступка права по ДДУ
Уступка участником долевого строительства прав требований по ДДУ допускается после полной уплаты цены договора либо одновременно с переводом долга на нового участника (ч. 1 ст. 11 Закона № 214-ФЗ) и возможна с момента государственной регистрации ДДУ до подписания передаточного акта (ч. 2 ст. 11 Закона № 214-ФЗ).

Однако в описанной ситуации цель — не продажа ДДУ третьему лицу, а закрепление отказа мужа в пользу заявительницы. Поэтому надлежащий инструмент — нотариальное соглашение о разделе имущества, а не договор уступки.

 Рекомендуемый порядок действий
Заключить у нотариуса соглашение о разделе общего имущества супругов в порядке п. 2 ст. 38 СК РФ, предусмотрев переход доли мужа в праве требования по ДДУ и в будущей квартире к заявительнице.
Указать в соглашении реквизиты ДДУ, ипотечного кредита, сумму и дату использования маткапитала, а также порядок выделения долей детям.
Получить согласие или направить уведомление банку, если это предусмотрено кредитным договором и договором ипотеки.
После подписания акта приёма-передачи зарегистрировать право собственности.
В течение шести месяцев после снятия ипотечного обременения выделить доли детям в порядке ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ и п. 15(1) Постановления Правительства РФ № 862.
Если доля мужа по каким-либо причинам будет зарегистрирована, оформить её передачу заявительнице договором дарения по ст. 572 ГК РФ после возникновения права собственности.

Отказ мужа от доли возможен до оформления квартиры в собственность, но должен быть оформлен нотариально удостоверенным соглашением о разделе общего имущества супругов на основании п. 2 ст. 38 СК РФ. Права детей, возникающие в связи с использованием материнского капитала, защищены ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ и не могут быть прекращены отказом мужа. Ипотека и обязательства перед банком при этом сохраняются и требуют отдельного согласования с кредитором.