добрый вечер,у нас в многоквартирном доме была военная комендатура,они съехали,человек купил в собственность,делает капремонт,возможно кафе,могут собственники запретить организовать кафе,этаж цокольный
Здравствуйте, Анастасия.
Прямо запретить собственнику нежилого помещения открыть кафе общее собрание не может: он вправе использовать свое помещение по назначению (ст. 209, 288 ГК РФ). Но у собственников квартир есть реальные рычаги, потому что почти любое кафе в цоколе затрагивает общее имущество дома.
Где без решения собственников не обойтись:
1. Отдельный вход с улицы, проем в несущей стене, крыльцо на придомовой территории. Это уменьшение или присоединение общего имущества, для него нужно согласие всех собственников (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Один голос «против» блокирует такие работы.
2. Вытяжка по фасаду, кондиционеры, вывеска, использование подвала или технических помещений. Это использование общего имущества, решение принимается не менее 2/3 голосов всех собственников (п. 3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
3. Перепланировка и переустройство помещения (сети, вентиляция, канализация) требуют согласования с администрацией (ст. 25, 26 ЖК РФ). Работы без согласования можно обжаловать, вплоть до требования вернуть помещение в прежнее состояние (ст. 29 ЖК РФ).
Отдельно: продажа алкоголя в кафе, расположенном в многоквартирном доме, допускается только при соблюдении требований к площади зала обслуживания, а регион вправе вводить дополнительные ограничения (ст. 16 Закона № 171-ФЗ). Это часто становится решающим для владельца.
Что можно сделать сейчас:
— Запросить в администрации, подавалось ли заявление о перепланировке этого помещения и под какое использование.
— Обратиться в управляющую компанию: она обязана не допускать работ с общим имуществом без решения собрания.
— Провести общее собрание и заранее зафиксировать решение: не давать согласия на использование фасада, подвала и придомовой территории под кафе.
— Если кафе уже работает и есть шум или запахи, жалобы в Роспотребнадзор (нормы шума СанПиН 1.2.3685-21) и в жилищную инспекцию.
Если хотите, подготовлю в личном чате здесь, на Правоведе, обращение в администрацию и УК и повестку с бюллетенем для общего собрания за 5 000 руб. в течение 1-2 дней.
С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро
Согласен с коллегой, т.к. если это многоквартирный жилой дом, то потребуется согласие собственников помещений на использование общедомового имущества для расположения кафе (если цокольный этаж относится к общему имуществу дома)
Если цокольный этаж является самостоятельным нежилым помещением, то для открытия кафе в этом помещении согласие остальных собственников МКД скорее всего не потребуется.
Для размещения кафе должно было согласовано: проект с Роспотребнадзором (санитарные нормы) и МЧС (пожарная безопасность).
Также должна быть проведена проверка замеров уровня шума, вибрации и концентрации загрязняющих веществ, обеспечено зонирование и технологическая планировка, определена техническая возможность установки требуемых систем (вентиляция, эвакуация).
Если будет необходимость дополнительной прокладки вентиляции через общие стены, устройство входной группы, использование фасада для вывески или кондиционеров, организация парковки и т.д., то скорее всего потребуется проведение общего собрания по этому вопросу.
Необходимо отметить, что в некоторых случаях размещение предприятий общественного питания в цокольных этажах прямо запрещено нормативными актами.
