Как рассчитывается стоимость доли в квартире при принудительном выкупе через суд?

Здравствуйте.

При судебном принудительном выкупе по ст. 252 ГК РФ компенсация, как правило, определяется пропорционально рыночной стоимости всей квартиры, а не по цене, за которую такую долю реально удалось бы продать на вторичном рынке. Поэтому ориентир для 2/9 при стоимости квартиры 5 млн руб. — около 1 111 111 руб., а не автоматически «1,1 млн минус 30%»

«Благодарю за положительный отзыв — он помогает мне сохранять востребованность и продолжать оказывать помощь. Была рад Вам помочь!»

Здравствуйте.

При принудительном выкупе незначительной доли в квартире через суд (по п. 4 ст. 252 ГК РФ) преобладающая судебная практика кассационных судов общей юрисдикции исходит из того, что компенсация должна рассчитываться без применения понижающих коэффициентов (дисконта) — путём деления рыночной стоимости всей квартиры на размер выкупаемой доли. Применение дисконта при принудительном выкупе признаётся противоречащим принципу справедливости, поскольку истец, приобретая долю ответчика, увеличивает стоимость собственного имущества, тогда как ответчик принудительно лишается права собственности. Таким образом, при стоимости квартиры 5 000 000 руб. компенсация за 2/9 доли с высокой вероятностью будет определена судом в размере приблизительно 1 111 111 руб. Досудебная оценка истца с дисконтом 30% не будет принята судом в качестве основания для определения размера компенсации. Вместе с тем существует и альтернативная позиция, допускающая дисконт в особых случаях — когда истец после выкупа не становится единоличным собственником, однако она применяется значительно реже.

Если мой ответ был полезен, поставьте, пожалуйста, лпюс. 

Здравствуйте

Скорее всего, сумма будет рассчитана пропорционально рыночной стоимости квартиры, без понижающего коэффициента (дисконта). В вашем примере это около 1 111 111 руб. (2/9 от 5 млн), а не меньше.

Ключевая позиция судов: дисконт при выкупе сособственником не применяется

Суды общей юрисдикции при принудительном выкупе доли в пользу другого сособственника последовательно исходят из того, что компенсация определяется пропорционально рыночной стоимости всей квартиры, а не как стоимость изолированной доли на открытом рынке.

Логика такая: если бы ответчик продавал долю постороннему лицу, скидка была бы оправдана (покупателю нужен дисконт за «неудобную» долю). Но при выкупе истец получает всю квартиру (или существенно увеличивает свою долю) и сможет впоследствии продать её целиком по полной рыночной цене. Поэтому применение дисконта означало бы неосновательное обогащение истца за счёт ответчика.

Суды прямо указывают:

· «Определение стоимости доли, изымаемой у собственника… с применением понижающих коэффициентов противоречит общеправовому принципу справедливости».

· «Определенная экспертом стоимость доли с учетом скидки на неликвидность судом не принимается, так как такой порядок… законодательством не предусмотрен».

· Компенсация должна рассчитываться «исходя из общей рыночной стоимости объекта в целом… без применения понижающего коэффициента… выкупаемая доля добавляется к доле истца, а не реализовывается третьим лицам».

Что это значит для вашей ситуации

· Досудебная оценка с дисконтом 30% (со ссылкой на «густую заселенность») с высокой вероятностью не будет принята судом. Тем более что фактически в квартире проживают только 2 человека (истец и дочь), а не «густо заселённое» коммунальное жильё.

· Если суд назначит судебную экспертизу, эксперт, скорее всего, определит рыночную стоимость квартиры целиком, а доля будет рассчитана арифметически: стоимость квартиры × 2/9. Понижающие коэффициенты за «неликвидность доли» или «заселенность» к такому расчёту применяться не должны.

· При стоимости квартиры 5 млн руб. 2/9 = 1 111 111 руб. (округлённо 1,1 млн). Именно на эту сумму (или на сумму, которую определит судебная экспертиза для всей квартиры, умноженную на 2/9) и следует ориентироваться.

Когда дисконт всё же возможен?

Дисконт встречается в иных ситуациях: например, при продаже доли на торгах в банкротстве или при оценке рыночной стоимости доли как самостоятельного объекта для продажи третьим лицам. Но к спору о принудительном выкупе доли сособственником (особенно если доля признаётся незначительной) подход «без дисконта» является доминирующим.

Итог: рассчитывайте на пропорциональную стоимость (≈1,1 млн от 5 млн), а оценку истца с 30%-м дисконтом оспаривайте, ссылаясь на приведённую практику. Если сумма для вас принципиальна, целесообразно заявить ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы и поставить перед экспертом вопрос об определении рыночной стоимости квартиры в целом, а не «изолированной доли».