Добрый день. Моя девушка имеет совместно нажитую квартиру с бывшим мужем. Квартира находиться в ипотеке, заёмщиком является моя девушка, бывший муж созаемщик. Вопрос- могу ли я выкупить долю бывшего мужа в этой квартире став официальным обладателем данной доли? Если банк покажет вступить в сделку 3 лицу, какие есть альтернативные варианты?
Здравствуйте.
Да, выкупить долю бывшего мужа можно, но только с письменного согласия банка, поскольку квартира в ипотеке и находится у него в залоге.
Нормы права:
Ст. 346 ГК РФ — заложенное имущество нельзя отчуждать без согласия залогодержателя, если договором не предусмотрено иное.
Ст. 37, 39 ФЗ № 102 «Об ипотеке» — нарушение порядка отчуждения заложенной квартиры даёт банку право требовать признания сделки недействительной либо досрочного погашения кредита.
Ст. 250 ГК РФ — ваша девушка как сособственник имеет преимущественное право купить долю; ей нужно направить извещение и получить письменный отказ.
Ст. 42 ФЗ № 218 «О госрегистрации недвижимости» — сделка с долей, как правило, требует нотариального удостоверения.
Ст. 38–39, 45 СК РФ — после развода доли и общий долг можно разделить соглашением или через суд; развод сам по себе не выводит бывшего мужа из созаёмщиков.
Ст. 450 ГК РФ — изменение кредитного договора, включая замену или вывод созаёмщика, возможно только по соглашению с банком.
Как оформить: банк даёт согласие → нотариальный договор купли-продажи доли → расчёт через аккредитив/эскроу → регистрация в Росреестре → изменение кредитного договора.
Если банк против: вы можете стать созаёмщиком/поручителем, частично погасить ипотеку, рефинансировать кредит в другом банке либо продать квартиру целиком с погашением долга и разделом остатка.
Без согласия банка сделку не проводить: есть риск оспаривания и требования досрочного возврата ипотеки.
