Реально ли купить отдельную комнату в Санкт-Петербурге до 3,5 млн рублей?

Здравствуйте, отвечу на Ваш вопрос частично, т.к. прочие моменты не совсем относятся к юристу:

Итак, чтобы не купить долю под видом комнаты, необходимо проверить не только выписку из ЕГРН, но и ряд других документов и фактических обстоятельств. Главное отличие: комната — это самостоятельный объект недвижимости с собственным кадастровым номером, а доля — это часть в праве на всю квартиру, не привязанная к конкретным квадратным метрам. 

На что обратить внимание при проверке:

1. Свежая выписка из ЕГРН (об объекте). Это главный документ. В графе «Вид объекта недвижимости» должно быть написано «Комната», а не «Квартира» или «Помещение». У комнаты должен быть свой уникальный кадастровый номер, отличный от кадастрового номера всей квартиры. Если в выписке указана доля (например, 1/3 или 18/72), это не комната, даже если продавец запирает её на ключ.

2. Договор приватизации или купли-продажи (правоустанавливающий документ). Посмотрите, на основании чего возникло право собственности. Если квартира была приватизирована на троих в общую долевую собственность по 1/3, то это доли. Чтобы они стали комнатами, должно быть заключено соглашение об определении порядка пользования или вынесено решение суда, а затем внесены изменения в ЕГРН.

3. Технический паспорт или поэтажный план из БТИ. В нем должна быть выделена конкретная комната с указанием её площади и границ.