Здравствуйте, Мария. Продать квартиру можно. Чтобы снизить риск последующих претензий, полезно сначала получить акт обследования подвала и инженерных систем, установить причину запаха и по возможности устранить её до сделки. Сам по себе запах ещё не доказывает постоянное затопление или непригодность квартиры для проживания.
Подайте в управляющую компанию заявление «Об обследовании подвала и устранении причин запаха в квартире». Попросите осмотр с Вашим участием, копию акта с выявленными неисправностями, перечень необходимых работ и письменные сведения о зарегистрированных затоплениях. После ремонта запросите акт выполненных работ и повторного осмотра. Справка «подвал сухой на дату осмотра» полезна, но подтверждает только состояние в этот день.
В договоре стоит закрепить, какими документами подтверждено состояние квартиры и подвала, какие работы выполнены, какие недостатки остаются и что именно учтено в цене. Если причина устранена, возможна формулировка: «Покупатель до заключения договора ознакомлен с актом обследования от… №… и актом выполненных работ от… № ..., копии которых являются приложениями к договору. Состояние квартиры согласовано сторонами с учётом указанных документов». Если остаются конкретные недостатки, их нужно перечислить отдельно; договорённость об их влиянии на цену записывается только при её наличии. Общий отказ покупателя от любых будущих претензий и заверение об отсутствии скрытых недостатков не заменяют этих условий. Сразу снижать цену не обязательно.
На вопрос об отмене сделки: по имеющимся данным нельзя обоснованно назвать вероятность высокой или низкой. Если причина устранима и действительно устранена, это уменьшает основания для спора о недостатке. Постоянный повторяющийся запах, затопления, плесень, значительные расходы или невозможность нормального проживания усиливают позицию покупателя. По статье 557 и пунктам 1, 2 статьи 475 Гражданского кодекса РФ возможны снижение цены, устранение недостатков или возмещение расходов; при существенном нарушении требований к качеству — отказ от договора и возврат денег. Два осмотра без запаха сами по себе не доказывают, что покупатель знал о периодической проблеме.
Отдельно возможен спор о недействительности сделки из-за обмана: пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса РФ охватывает и намеренное умолчание об обстоятельствах, которые следовало сообщить. Ваш ответ о сухом подвале будет оцениваться вместе с тем, что было известно Вам и как фактически обстояли дела. Поэтому акт должен помогать установить и устранить проблему, а не отрицать известные факты. Одна подпись в передаточном акте от ответственности не освобождает — пункт 2 статьи 556 этого кодекса.
В личном чате Правовед.RU можем согласовать платную подготовку заявления в управляющую компанию и условий договора с учётом полученных актов.
