Любовь, оформить дом на сына при жизни собственника по закону можно только по ее воле через сделку дарения или доверенность (ст. 209, ст. 218 ГК РФ), т.к. факт проживания и регистрация сами по себе права собственности не создают. Доверенность от украинского нотариуса в Росреестре действительно не примут, однако волеизъявление гражданина за рубежом оформляется через консульские учреждения РФ в доступных третьих странах либо через иностранного нотариуса с апостилем. Главный риск для семьи сейчас в том, что дом без подтвержденных прав в российском реестре может попасть под местную проверку на признаки бесхозяйного имущества, поэтому первоочередной задачей становится документальная фиксация фактического владения и регулярной оплаты коммунальных услуг.
Предлагаю оформить детальный разбор. Подготовлю для Вас:
Здравствуйте. Переоформить дом на сына без личного участия собственника или нотариальной доверенности нельзя. Прописка и проживание в доме дают право пользования жильем, но не переносят право собственности.
Распорядиться жилым домом и подарить его близкому родственнику может только сам собственник либо его представитель по нотариально удостоверенной доверенности по ст. 185.1, 209, 572 ГК РФ.
При этом государственная регистрация ранее возникшего права и перехода собственности по нотариальной сделке в Росреестре проводится в ускоренный срок до 3 рабочих дней по ст. 16, 59, 69 ФЗ № 218-ФЗ, а дарение между матерью и сыном полностью освобождено от налога по п. 18.1 ст. 217 НК РФ.
Судебная практика подтверждает это требование: согласно п. 128 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 и п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14, доверенность на отчуждение недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а регистрация членов семьи в доме сохраняет за ними лишь право проживания по ст. 31 ЖК РФ.
Порядок действий сейчас: 1) проверьте оригиналы правоустанавливающих документов на дом и землю (технический паспорт, свидетельство или договор); 2) учтите, что доверенности украинских нотариусов на сделки с недвижимостью сейчас не принимаются без спецразрешения, поэтому собственнице нужно выехать в консульство РФ в третьей стране (например, в Беларуси или Молдове) и оформить доверенность на третье лицо (например, на невестку) с формулировкой: уполномочиваю внести сведения о ранее возникшем праве собственности в ЕГРН и подарить принадлежащий мне жилой дом с земельным участком моему сыну по ст. 185.1, 572 ГК РФ; 3) если выезд невозможен по здоровью, оформите у местного нотариуса завещание на сына.
Учтите важный нюанс: доверенность на дарение дома сыну нельзя выписывать на имя самого сына, так как представитель не вправе совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично по п. 3 ст. 182 ГК РФ.
Правильный выбор между консульской доверенностью на невестку и завещанием сохранит дом за вашей семьей без отказа в Росреестре. У собственницы дома уже получен паспорт гражданина РФ или на руках только украинский паспорт?
Напишите эти детали в личный чат (кнопка «Общаться в чате») — я помогу проверить ваши документы на дом и подскажу, как провести переоформление с первого раза.
Любовь, если Вы имеете в виду переоформление без присутствия собственницы, такой путь нужно проверять через представителя. Без её согласия переписать дом на сына только потому, что семья там живёт и зарегистрирована, нельзя. Если речь о бесплатной передаче сыну, это дарение; оно не означает отсутствие расходов на оформление.
Сначала выясните гражданство собственницы, какие документы на дом и землю у неё есть и зарегистрировано ли право в ЕГРН. Для ЛНР действует специальный порядок по Указу Президента РФ от 24.12.2024 № 1103 в действующей редакции. Для граждан недружественных государств, включая Украину, установлены ограничения на регистрацию прав и удостоверение доверенностей по недвижимости в ЛНР; предусмотрены специальные разрешения и исключения. Поэтому совет просто оформить украинскую доверенность здесь ненадёжен. Если собственница также гражданка РФ, оценка будет иной.
Действовать лучше так:
1. Подготовьте копии правоустанавливающего документа, имеющейся выписки ЕГРН и документов о гражданстве. Если выписки нет, её можно заказать через МФЦ или Госуслуги; сведения о правообладателе для постороннего заявителя могут быть ограничены.
2. Обратитесь к нотариусу в ЛНР с запросом о возможности удостоверить сделку и требованиях к представительству. Опишите, что собственница находится в Украине и не может приехать. Если требуется специальное разрешение, его выдаёт коллегиальный орган, образованный Главой ЛНР; нужно отдельно определить порядок обращения и возможность нотариального оформления в конкретных обстоятельствах. При отсутствии законного способа участия собственницы обещать дистанционную сделку нельзя.
3. Если препятствий нет и собственница желает подарить дом сыну, оформляется нотариальный договор дарения с последующей регистрацией перехода права. Между гражданами дарение недвижимости сейчас требует нотариального удостоверения (п. 3 ст. 574 ГК РФ). Представитель дарителя не должен одновременно выступать одаряемым: сын не может по доверенности подарить дом сам себе. Права на землю проверяются вместе с домом.
Уточните, есть ли у собственницы российское гражданство и согласна ли она на передачу дома, а также что значит «бесплатно собственника» — без её присутствия или без оплаты за сам дом? Для проверки документов и подготовки обращения нотариусу пишите мне в личный чат на Правовед.RU — согласуем отдельную платную работу.
То, что оригиналы правоустанавливающих документов на дом уже находятся у вас на территории РФ, значительно упрощает процедуру: для оформления нотариальной доверенности за рубежом (в консульстве или у иностранного нотариуса с апостилем) собственнику не нужно предъявлять оригиналы документов на дом, достаточно его действующего паспорта и точного адреса объекта по данным ваших документов (ст. 185.1 ГК РФ).
При этом важно учесть особенность для недвижимости в ЛНР: если у собственника нет паспорта гражданина РФ и он является гражданином Украины, то для внесения ранее учтенного дома в ЕГРН и совершения сделки дарения по ст. 572 ГК РФ и ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ потребуется пройти специальный порядок согласования сделок с лицами из недружественных государств либо сначала оформить паспорт РФ, иначе Росреестр приостановит регистрацию.
В самой доверенности обязательно должна стоять формулировка: уполномочиваю поставить ранее учтенный жилой дом и земельный участок на государственный кадастровый учет, зарегистрировать право собственности в ЕГРН и заключить договор дарения с правом подачи заявлений в уполномоченные комиссии и органы Росреестра.
Напишите мне в личный чат (кнопка «Общаться в чате»), кем именно по степени родства собственник приходится вашей маме — от этого зависит возможность провести сделку без комиссии и без налога 30 процентов.