Как получить справедливую компенсацию при расселении аварийного жилья?

Question

Здравствуйте Я купил квартиру в доме который признан аварийным ,в следующем году скорее всего будут расселять этот дом , при рассмотрении мне дадут ту сумму за которую я купил эту квартиру три года назад ,подскажите возможно ли что то сделать в моем случае чтобы получить большую сумму ?квартиру купил от безысходности так как ранее по решению суда тоже выселили из аварийного жилья.

Николай Бакшанов · Answer

Здравствуйте, Евгений. Возможность получить компенсацию выше стоимости покупки зависит прежде всего от того, когда дом официально признали аварийным — до или после приобретения Вами квартиры. Согласно ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, если квартира приобретена после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, размер возмещения не может превышать стоимость её приобретения. Это ограничение действует с 28 декабря 2019 года. Поэтому, если Вы приобрели квартиру в 2023 году, когда дом уже официально являлся аварийным, администрация, как правило, вправе ограничить компенсацию суммой, указанной в договоре купли-продажи. Если же дом признали аварийным уже после Вашей покупки, ситуация совершенно иная. В таком случае ограничение не применяется, а компенсация должна определяться исходя из рыночной стоимости квартиры, доли в общем имуществе и предусмотренных законом убытков. Если предложенная сумма занижена, её можно оспорить, в том числе с проведением независимой оценки. То обстоятельство, что ранее Вы были выселены из другого аварийного жилья по решению суда и приобрели квартиру вынужденно, заслуживает отдельной правовой оценки. Однако само по себе оно не отменяет ограничение, предусмотренное ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ. Рекомендую получить постановление администрации о признании дома аварийным, проверить дату его принятия и сопоставить её с датой покупки. Также необходимо изучить предыдущее судебное решение о выселении: возможно, у Вас сохраняются отдельные требования, связанные с предоставлением жилья или исполнением этого решения. Таким образом, если квартира приобретена до признания дома аварийным, имеются основания требовать компенсацию по рыночной стоимости. Если после — перспективы получения суммы выше покупной значительно ограничены законом. Для проверки документов, оценки возможности увеличения компенсации и защиты Ваших жилищных прав приглашаю Вас на платную персональную консультацию через кнопку «Общаться в чате». Все дополнительные вопросы рассматриваются только в рамках персональной консультации. Если мой ответ был Вам полезен, буду признателен за благодарность любой суммой через кнопку «Отблагодарить юриста» в моём профиле.

Андрей Эреге · Answer

Здравствуйте, Евгений. Ключевой момент в вашем вопросе — соотношение даты признания дома аварийным и даты вашей покупки. Если дом признали аварийным после покупки, ограничение ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ не применяется. Вы вправе требовать выкуп по рыночной стоимости (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ), включая стоимость доли в земельном участке и убытки. Если дом был аварийным до покупки, администрация формально ограничит выкуп ценой договора. Однако здесь есть сильные аргументы для суда: добросовестность приобретателя (ст. 10 ГК РФ) — если в ЕГРН на момент покупки не было сведений об аварийности, вы не знали и не могли знать о статусе дома; эстоппель — если администрация ранее выдавала разрешения на сделку или не внесла сведения в ЕГРН, она не вправе ссылаться на аварийность против вас; ретроактивность — если дата аварийности перенесена судом задним числом, это не должно ухудшать ваше положение (позиция ВС РФ № 50-КГ21-5-К8). Что сделать: запросите постановление администрации о признании дома аварийным (точная дата), закажите выписку из ЕГРН на дату вашей покупки (были ли отметки об аварийности), проведите независимую оценку рыночной стоимости. Если администрация настаивает на цене договора — обращайтесь в суд. У меня есть успешный опыт ведения аналогичного дела (расселение аварийного жилья, оспаривание применения ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, взыскание рыночной стоимости). Если потребуется детальный анализ ваших документов и стратегия — можете написать мне в чат.

Дмитрий Молчанов · Answer

Евгений, по общим правилам ст. 32 ЖК РФ поднять выплату выше цены покупки нельзя, когда дом признали аварийным раньше, чем Вы стали собственником, и даже эта цена Вам не гарантирована. Возмещение сначала считают как обычно (рыночная стоимость квартиры, доля в земле и общем имуществе дома, убытки на переезд и поиск жилья), а цена по договору служит только потолком (ч. 7 и 8.2 ст. 32 ЖК РФ). Выйдет оценка ниже цены покупки, ниже будет и выплата, поэтому отчет оценщика важен не меньше, чем дата признания дома аварийным Есть еще последствие, о котором в ветке не сказано: при таком потолке к Вам не применяются правила о другой квартире взамен изымаемой по соглашению с администрацией и о дополнительных мерах поддержки жильем от региона (ч. 8, 8.1 и 8.2 ст. 32 ЖК РФ). Вынужденная покупка после прежнего выселения на потолок по закону не влияет. Без Вашей подписи на соглашении квартиру можно изъять только по решению суда (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ), так что спор о сумме тогда переходит в суд, и итог зависит от того, какую оценку он примет До расселения в следующем году важнее всего понять, какой из двух случаев Ваш: право возникло раньше признания дома и можно требовать полную рыночную стоимость с убытками или позже и нужно не допустить выплаты ниже цены покупки. Ошибка здесь стоит разницы между ценой трехлетней давности и нынешним рынком. Пришлите договор купли-продажи в чат здесь, разберем Вашу ситуацию до того, как придет проект соглашения