Ищу юриста который сталкивался с подобной ситуацией как меня. Когда требуется доказывать в суде, что «неотделимые улучшения» были фиктивными, если цена в договоре купли-продажи была занижена.
Здравствуйте, Екатерина!
Само по себе занижение цены в договоре не доказывает, что неотделимые улучшения были фиктивными. Это разные обстоятельства: цену подтверждают договор и доказательства расчётов, а наличие и стоимость улучшений сведения о работах, материалах и изменении состояния объекта.
В суде важно показать, что работы фактически не выполнялись либо не привели к заявленному улучшению. Полезны фотографии и видео объекта до и после предполагаемых работ, акты осмотра, документы подрядчиков, чеки и платежи, переписка сторон, сведения о разрешениях, а также заключение специалиста или судебная экспертиза. Оценивать стоимость нужно на сопоставимые даты: цена объекта при покупке сама по себе не показывает, что происходило с ним позднее.
По статье 56 ГПК РФ каждая сторона доказывает обстоятельства, на которые ссылается, а по статье 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства в совокупности. Если спор связан с разделом имущества супругов, статья 37 Семейного кодекса РФ имеет значение, когда вложения существенно увеличили стоимость имущества. Обычный ремонт не всегда подтверждает такое увеличение.
Для точного ответа важно знать, кто и в каком деле ссылается на улучшения и какова их роль в споре. Это спор между бывшими супругами, арендодателем и арендатором или покупателем и продавцом? Есть ли документы о работах и доказательства фактически уплаченной цены? Можете разобрать документы и позицию для суда в личном платном чате. Если консультация была полезна, буду благодарен за отзыв или благодарность в профиле.
Здравствуйте, Екатерина. Подобные споры требуют анализа не только договора купли-продажи, но и фактических обстоятельств сделки. Если стоимость недвижимости была искусственно занижена, а оставшаяся сумма оформлена как оплата «неотделимых улучшений», имеются основания рассматривать такое соглашение как притворную сделку по п. 2 ст. 170 ГК РФ, прикрывающую действительную стоимость недвижимости.
В суде необходимо доказать, что отдельная оплата улучшений фактически являлась частью покупной цены. Для этого могут использоваться переписка сторон, объявления о продаже, расписки, банковские переводы, документы по ипотеке, фотографии недвижимости и заключение оценщика. Само по себе занижение цены ещё не доказывает притворность соглашения.
Перспективы дела зависят от содержания документов, обстоятельств передачи денег и того, какие именно требования Вы намерены предъявить в суде.
Могу помочь Вам с правовым анализом сделки, формированием доказательственной базы и подготовкой процессуальных документов. Для подробного изучения ситуации приглашаю Вас на платную персональную консультацию через кнопку «Общаться в чате». Все дополнительные вопросы рассматриваются только в рамках персональной консультации.
Если мой ответ был Вам полезен, буду признателен за благодарность любой суммой через кнопку «Отблагодарить юриста» в моём профиле.
Ищу юриста который сталкивался с подобной ситуацией как меня. Когда требуется доказывать в суде, что «неотделимые улучшения» были фиктивными, если цена в договоре купли-продажи была занижена.
Здравствуйте, Екатерина!
Цена является существенным условием в договоре купли-продажи недвижимости. При отсутствии в таком договоре условия о цене договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 555 ГК РФ).
По общему правилу цена продаваемой недвижимости определяется по соглашению сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ), которые свободны в определении условий заключаемого ими договора, в том числе о цене недвижимости (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Занижение цены в договоре продажи недвижимости свидетельствует о том, что волеизъявление сторон договора не соответствует их действительной воле.
Сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, в том числе на иных условиях, является притворной сделкой, а также ничтожной сделкой. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК).
В абз. 3 п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25) разъяснено, что притворной, в частности, является сделка, в которой стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму. В этом случае суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.
Таким образом, в случае спора, при условии наличия доказательств оплаты стоимости недвижимости по цене, превышающей указанную в договоре продажи недвижимости, суд примет во внимание ту цену договора, которую стороны действительно имели в виду, а не ту, которая указана в самом договоре.
Однако следует учитывать, что в предусмотренных законом случаях нарушение прав и законных интересов одной из сторон договора или третьих лиц вследствие существенного отличия цены договора от рыночных цен может повлечь неблагоприятные правовые последствия, в том числе недействительность договора, последствием чего является обязанность каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
Задача юриста в таком деле — собрать доказательства, чтобы убедить суд: либо улучшения реальны и цена обоснована, либо схема действительно фиктивная.
Что необходимо сделать:
— проанализировать документы. Изучить все документы, договор купли-продажи, договор на улучшения (если есть), расписки, переписку сторон, акты выполненных работ (если есть). Если акты не составлялись, это может указывать на то, что работы не проводились. Искать несоответствие актов реальности, если в актах указаны работы, которые фактически не были выполнены или были выполнены в минимальном объеме. Искать нестыковки, которые выдают схему.
— собрать доказательства реальности (или фиктивности). Это могут быть чеки, заказ-наряды, фотографии объекта до и после, заключения строительно-технических экспертов. Если сторона утверждает, что улучшений не было — юрист ищет доказательства обратного (например, что работы не проводились или были минимальны).
Могу проанализировать документы в личном чате на платной основе.
Успехов Вам в решении вопроса.
