Здравствуйте, Валерия!
В описанной ситуации у Вас имеются основания для защиты своих прав, однако необходимо разграничить законность сдачи комнат, порядок пользования общим имуществом коммунальной квартиры, оплату коммунальных услуг и нарушения санитарных требований.
1. Может ли соседка сдавать комнаты без Вашего согласия?
Если соседка является собственником комнат, статья 30 Жилищного кодекса РФ позволяет ей предоставлять жилые помещения другим лицам по договору найма.
Однако это право не является безусловным.
В соответствии со статьёй 41 ЖК РФ помещения, используемые для обслуживания более одной комнаты коммунальной квартиры, находятся в общей долевой собственности собственников комнат.
Согласно статье 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению участников, а при отсутствии согласия — в порядке, установленном судом.
Поэтому при передаче комнат нанимателям возникает вопрос о законности использования ими кухни, коридора, ванной и других общих помещений.
В судебной практике вопрос о необходимости согласия остальных собственников коммунальной квартиры на проживание нанимателей разрешается с учётом конкретных обстоятельств и правового режима помещений.
Само по себе отсутствие Вашего согласия не гарантирует автоматического признания договоров найма незаконными. Однако Вы вправе требовать устранения нарушений порядка пользования общими помещениями.
2. Что делать с квартирантами, которые не убираются?
В соответствии со статьями 30 и 43 ЖК РФ собственники комнат обязаны соблюдать права и законные интересы соседей, а также участвовать в содержании общего имущества коммунальной квартиры.
Наниматели также обязаны соблюдать правила пользования жилыми помещениями.
Рекомендую направить собственнице комнат письменное требование обеспечить соблюдение санитарных правил, организовать уборку мест общего пользования и прекратить действия, нарушающие Ваши права.
Если договориться не удаётся, возможно обратиться в суд с требованием об определении порядка пользования общим имуществом и устранении препятствий в пользовании жилым помещением.
3. Законно ли содержание кошек в коммунальной квартире?
Содержание домашних животных допускается при условии соблюдения прав соседей, санитарных требований и правил обращения с животными.
Согласно статье 13 Федерального закона от 27.12.2018 № 498-ФЗ, содержание домашних животных должно осуществляться с соблюдением прав и законных интересов лиц, проживающих в многоквартирном доме.
Если появление кошек привело к распространению блох, а Вашим животным причинён вред, рекомендую сохранить ветеринарные заключения, чеки за лечение, фотографии и переписку с соседкой.
Эти документы могут использоваться для предъявления требований о возмещении доказанных убытков на основании статей 15 и 1064 ГК РФ.
Также Вы вправе обратиться в Роспотребнадзор и Государственную жилищную инспекцию с заявлением о нарушении санитарных требований и правил пользования жилыми помещениями в пределах их компетенции.
4. Кто должен оплачивать воду?
Если счётчики оформлены на Вас, это не означает, что Вы обязаны за свой счёт оплачивать фактическое потребление воды всеми проживающими в коммунальной квартире.
Порядок расчёта платы зависит от схемы учёта коммунальных ресурсов, наличия индивидуальных и общих приборов учёта и применимых положений Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.
Для коммунальных квартир предусмотрены специальные правила расчёта платы за коммунальные услуги.
Рекомендую письменно обратиться в управляющую организацию или ресурсоснабжающую организацию с требованием проверить правильность начислений и порядок распределения расходов между комнатами.
Если Вы оплачиваете потребление, приходящееся на других жильцов, при наличии доказательств можно рассматривать вопрос о взыскании соответствующих сумм с обязанных лиц.
5. Что касается долгов соседки за коммунальные услуги
Согласно статье 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возлагается на соответствующих собственников и пользователей.
Задолженность соседки по её комнатам не должна автоматически перекладываться на Вас.
Если управляющая организация предъявляет Вам чужие долги, необходимо требовать письменный расчёт и оспаривать неправомерные начисления.
6. Имеет ли значение материнский капитал и наличие кредитов?
Сам факт приобретения комнаты с использованием материнского капитала либо кредитных средств не запрещает её сдачу внаём.
Однако при использовании материнского капитала должны соблюдаться требования законодательства об оформлении жилья в общую собственность предусмотренных законом членов семьи.
Если имеются сведения о нарушении прав несовершеннолетних, можно обратиться в прокуратуру для проверки.
Наличие ипотечного обременения также может иметь значение, если договор с банком содержит ограничения на сдачу помещения.
7. Что делать, если соседка не платит налоги?
Вы вправе направить обращение в ФНС России, изложив известные Вам факты систематической сдачи комнат за плату.
При этом отсутствие у Вас сведений об уплате налогов ещё не доказывает наличие налогового правонарушения. Проверку осуществляет налоговый орган.
8. Куда обращаться для защиты своих прав
Рекомендую действовать последовательно:
В управляющую организацию — по вопросам начисления платы за воду, санитарного состояния мест общего пользования и содержания общего имущества.
В Государственную жилищную инспекцию Московской области — по вопросам нарушений жилищного законодательства и порядка начисления коммунальных платежей.
В Роспотребнадзор — по вопросам санитарного состояния квартиры и распространения паразитов.
В полицию — при наличии угроз, противоправного поведения, нарушений общественного порядка либо конкретных сведений о фиктивной регистрации граждан.
В ФНС России — для проверки сведений о возможном сокрытии доходов от сдачи комнат.
В суд — для определения порядка пользования общими помещениями, устранения нарушений Ваших прав и взыскания подтверждённых убытков.
Таким образом, Валерия, наиболее перспективным решением будет не просто требование запретить соседке сдавать комнаты, а комплексная защита Ваших прав: урегулирование пользования общими помещениями, правильное распределение коммунальных платежей, устранение антисанитарии и возмещение причинённого ущерба.
При систематическом нарушении Ваших прав возможно судебное обращение с требованиями, направленными на прекращение конкретных нарушений, независимо от того, кому принадлежат комнаты.
Если информация стала для Вас полезной, благодарю!
