Можно ли подарить квартиру по доверенности из консульства с просроченным внутренним паспортом?

Лина, здравствуйте! Да, подарить квартиру через представителя по консульской доверенности можно, но нужно заранее снять проблему с паспортными данными, иначе Росреестр может приостановить регистрацию.

   Доверенность на сделку с недвижимостью и подачу документов в Росреестр должна быть нотариальной (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ), а доверенность, удостоверенная консулом, имеет такую же силу, как удостоверенная нотариусом в России (ст. 38 Основ законодательства РФ о нотариате). За границей Вашу личность консул удостоверяет по заграничному паспорту, это допустимо.

   Сложность в том, что в ЕГРН Вы записаны с данными внутреннего паспорта. Чтобы регистратор без сомнений связал собственника и доверителя, я бы сделал так:

1. Попросил консула указать в доверенности, помимо загранпаспорта, реквизиты прежнего внутреннего паспорта, на который зарегистрирована квартира, и СНИЛС, а также кадастровый номер и адрес квартиры.

2. Прописал в доверенности полномочия на подписание договора дарения, подачу заявлений о регистрации перехода права и о внесении в ЕГРН изменений сведений о собственнике, получение документов.

3. Передал представителю копию загранпаспорта и выписку ЕГРН. Если регистратор все же потребует подтвердить связь документов, представитель сможет подать заявление об изменении сведений о правообладателе.

   По налогу: если одаряемый входит в число членов семьи или близких родственников по СК РФ (супруг, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры), НДФЛ у него не возникнет (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Другим родственникам, например тете или племяннику, придется заплатить 13% от стоимости квартиры.

   Ошибка в тексте доверенности здесь стоит дорого: переоформить ее из-за границы можно только через новую запись в консульство. Если будет удобно, могу подготовить проект доверенности для консульства и проект договора дарения так, чтобы их приняли с первого раза. Для этого пришлите выписку ЕГРН, данные одаряемого и степень родства. Сделать это можно в личном чате здесь, на Правоведе.

С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро

Здравствуйте.

Согласно статье 1 Основ законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-I, нотариальные действия от имени Российской Федерации на территории других государств совершают должностные лица консульских учреждений Российской Федерации, уполномоченные на совершение этих действий. Это означает, что доверенность, удостоверенная в консульстве РФ, приравнивается к нотариально удостоверенной доверенности, выданной на территории России.

Согласно статье 1 Основ законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-I, нотариальные действия от имени Российской Федерации на территории других государств совершают должностные лица консульских учреждений Российской Федерации, уполномоченные на совершение этих действий. Это означает, что доверенность, удостоверенная в консульстве РФ, приравнивается к нотариально удостоверенной доверенности, выданной на территории России.

Обычно нотариусы требуют соблюдения условия действительности паспорта именно в отношении лица, прибывшего на сделку.

В вашей доверенности (удостовернной в консульстве) будут фигурировать реквизиты вашего заграничного паспорта. Нотариус будет сверять данные доверенности с данными, указанными в ЕГРН (данными старого паспорта).

В вашем случае я бы попробовал оформить доверенность но с указанием также в скобках паспортных данных, указанных в старом паспорте. По итогу вы оформите доверенность по загранпаспорту, в котором будум указаны паспортные данные, совпадающие с данными в ЕГРН. 

Однако следует учитывать следующее:
1) Если представитель подписывает договор за дарителя, в доверенности необходимо конкретно указать одаряемого и предмет дарения — квартиру. Иначе доверенность ничтожна. Сам договор дарения недвижимости между гражданами также подлежит нотариальному удостоверению. Эти требования относятся и к дарению квартиры родственнику; при этом приведённые материалы не устанавливают отдельного порядка только для родственников.

2) ваша ситуация подразумевает риски при государственной регистрации договора дарения в Росреестре. Я бы вам рекомендовал оформлять обращение в Росреестр через того же нотариуса, у которого будете оформлять сделку.

Р.s. данная консультация бесплатная, в связи с чем буду признателен в знак благодарности за положительную оценку моего ответа и указания короткого комментария «спасибо».

Здравствуйте Лина!

Да, Вы можете оформить дарение квартиры родственнику дистанционно, находясь за границей, через представителя по доверенности, удостоверенной в консульстве РФ.

Просроченный внутренний паспорт сам по себе не препятствует оформлению такой доверенности, если у Вас имеется действующий заграничный паспорт гражданина РФ.

При этом необходимо учитывать следующие положения законодательства.

1. Оформление доверенности.

Консульское должностное лицо вправе удостоверить доверенность, установив Вашу личность по действующему заграничному паспорту.

Согласно пункту 5 статьи 576 ГК РФ, в доверенности на дарение обязательно должны быть указаны конкретный одаряемый и предмет дарения — квартира с её идентифицирующими характеристиками. При отсутствии этих сведений доверенность на дарение является ничтожной.

2. Нотариальное оформление договора.

С 13 января 2025 года в соответствии с пунктом 3 статьи 574 ГК РФ договоры дарения недвижимости между гражданами подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Поэтому Ваш представитель сможет заключить договор дарения у нотариуса в России, действуя на основании консульской доверенности.

3. Различие паспортных данных.

Тот факт, что квартира ранее оформлялась по внутреннему паспорту, а доверенность будет выдана по заграничному, не означает автоматической невозможности совершения сделки.

Однако при проверке документов у нотариуса могут возникнуть вопросы об идентификации собственника и соответствии паспортных данных сведениям ЕГРН.

Поэтому рекомендую предварительно согласовать текст доверенности с нотариусом, который будет удостоверять договор дарения, и выяснить, какие дополнительные документы потребуются для подтверждения личности собственника.

Таким образом, оформить дарение дистанционно возможно, но необходимо заранее согласовать документы с российским нотариусом, чтобы избежать приостановления регистрации перехода права собственности.

С уважением, Виктория Федорова.