Здравствуйте! В ипотечной квартире прописаны дети квартиру я хочу продать. Бывшая жена на квартиру не каких прав не имеет под материнский капитал покупала дом там у детей доли прописывать туда их не хочет как можно их переписать туда? Могу ли я без согласия бывшей жены изменить им регистрацию?
Анатолий, здравствуйте! Изменить регистрацию детей можно, но место жительства детей до 14 лет определяется местом жительства их родителей (п. 2 ст. 20 ГК РФ), поэтому перерегистрировать их можно только туда, где живет кто-то из родителей.
1) Регистрация вместе с Вами. Если Вы переезжаете в другое жилье, где вправе проживать, детей можно зарегистрировать вместе с Вами по новому адресу. При регистрации по новому месту жительства с прежнего учета их снимут автоматически. Если в регистрации откажут, отказ можно обжаловать в суде.
2) Дом, где у детей доли. Зарегистрировать детей в доме бывшей супруги без ее участия на практике не получится. Если родители не могут договориться о месте жительства детей, этот спор решает суд с учетом интересов детей (п. 3 ст. 65 СК РФ). Если дети фактически живут с матерью в доме, где им выделены доли за материнский капитал, это сильный довод в пользу их регистрации именно там.
3) Продажа квартиры. Регистрация детей сделку не запрещает. Если дети не являются собственниками квартиры и при ее покупке не использовался материнский капитал, согласие опеки не нужно: п. 4 ст. 292 ГК РФ касается детей, оставшихся без родительского попечения или находящихся под опекой. После перехода права собственности право пользования членов семьи прежнего собственника по общему правилу прекращается (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Но покупатели неохотно берут квартиры с зарегистрированными детьми, а продажа заложенной квартиры возможна только с согласия банка (п. 1 ст. 37 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке»), поэтому вопрос лучше решить до сделки.
Порядок действий здесь зависит от деталей: где фактически живут дети, есть ли у Вас другое жилье, использовался ли материнский капитал при покупке квартиры. Если будет удобно, могу разобрать Ваши документы (выписку из ЕГРН, кредитный договор, сведения о доме с долями детей) и составить пошаговый план продажи с учетом детей и банка, а при необходимости подготовить соглашение с бывшей супругой о месте жительства и регистрации детей. Написать можно в личный чат здесь, на Правоведе.
Удачной Вам сделки!
С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро
Анатолий, здравствуйте!
Наличие у детей долей в другом доме само по себе не позволяет Вам единолично изменить их место жительства и прекратить право пользования Вашей квартирой.
Здесь необходимо разделить три вопроса: собственность детей, их право проживания и регистрационный учёт.
1. Где должны проживать дети.
При раздельном проживании родителей этот вопрос решается соглашением, а при споре — судом по пункту 3 статьи 65 СК РФ. Для детей младше 14 лет действует также пункт 2 статьи 20 ГК РФ о месте жительства законных представителей.
Поэтому важно, где дети фактически живут и определено ли их место жительства соглашением или судебным решением. При открытом споре с матерью обращение за регистрацией не заменяет разрешения этого спора.
2. Можно ли продать квартиру.
Регистрация детей и право собственности — разные вещи. Если дети только зарегистрированы, это само по себе не делает их собственниками. Однако необходимо проверить, не использовался ли материнский капитал именно при приобретении этой квартиры и нет ли неисполненной обязанности выделить доли.
Порядок продажи заложенного жилья также нужно согласовать с банком с учётом условий ипотеки и применимой процедуры.
3. Что делать сейчас.
Получите выписки ЕГРН на оба объекта, документы об использовании маткапитала и имеющееся решение о проживании детей. Предложите матери письменное соглашение. При отказе судебные требования необходимо выбирать исходя из фактического проживания и жилищных прав детей.
Дополню ответ коллеги: отсутствие у бывшей супруги собственности в квартире ещё не означает отсутствия самостоятельного права пользования у детей. Этот вопрос нужно проверить отдельно.
Если мой ответ стал для Вас полезным, буду благодарна.
Здравствуйте, Анатолий!
По Вашему описанию, у детей есть доли в другом доме, а ипотечную квартиру Вы хотите продать. Однако наличие этих долей само по себе не даёт права просто «переписать» детей по другому адресу вопреки спору между родителями.
Если дети несовершеннолетние, при раздельном проживании родителей их место жительства определяется соглашением, а при отсутствии соглашения — судом исходя из интересов детей (пункт 3 статьи 65 СК РФ). Для детей младше 14 лет дополнительно действует пункт 2 статьи 20 ГК РФ: их местом жительства признаётся место жительства родителей или других законных представителей. Поэтому доля ребёнка в доме и определение того, с кем и где он живёт, — разные вопросы. Регистрационная процедура сама по себе не разрешает этот спор.
Если дети фактически постоянно живут с матерью в том доме, это обстоятельство нужно подтверждать и учитывать при разрешении вопроса об их месте жительства и регистрации. Если же они продолжают жить в ипотечной квартире, одного желания продать её и наличия другого жилья у детей недостаточно для вывода о прекращении их права пользования квартирой. Сам развод родителей также не прекращает жилищные права несовершеннолетнего ребёнка в квартире родителя: это разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года № 14.
При споре о праве пользования квартирой снять с учёта на этом основании можно по вступившему в законную силу решению суда о выселении или признании утратившим право пользования — подпункт «е» пункта 31 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 года № 713. Но такое решение требует самостоятельных оснований: суд не обязан удовлетворять иск лишь потому, что у детей имеются доли в другом доме. И решение об определении места жительства детей не следует автоматически приравнивать к решению о прекращении права пользования квартирой.
Практически сначала предложите матери письменное соглашение о месте жительства детей и оформлении регистрации по фактическому адресу. При отказе нужно определить предмет судебного спора: место жительства детей либо сохранение права пользования квартирой. Для этого существенны возраст детей, где и с кем они постоянно живут, имеется ли уже соглашение или решение суда и принадлежат ли им доли именно в продаваемой квартире. Из сообщения эти обстоятельства не установлены, поэтому обещать снятие с учёта без согласия матери нельзя. Если дети уже совершеннолетние, согласие бывшей супруги само по себе не определяет их регистрацию: вопрос решается с самими детьми, а при споре о жилищном праве — в суде.
