Можно ли обменяться земельными участками путем дарения и возникнет ли налог?

Здравствуйте! Да, обменяться земельными участками с братом можно. Однако важно правильно оформить сделку.

Если вы являетесь родными братьями или братом и сестрой, дарение недвижимости между вами освобождается от НДФЛ на основании п. 18.1 ст. 217 НК РФ. При этом не имеет значения, что один участок составляет 4 сотки, а другой — 3 сотки.

Но если передача одного участка обусловлена обязательством передать взамен другой, фактически речь идёт о договоре мены, предусмотренном ст. 567 ГК РФ, а не о дарении.

В таком случае налоговые последствия будут определяться по правилам отчуждения недвижимости, с учётом стоимости участков, срока владения ими и предусмотренных НК РФ освобождений.

Поэтому оформлять два встречных договора дарения исключительно с целью избежать налогообложения не рекомендую. Такие сделки могут быть признаны притворными на основании ст. 170 ГК РФ.

Также необходимо учитывать расходы на оформление сделки и государственную регистрацию перехода права собственности.

Все дополнительные вопросы рассматриваются только в рамках персональной консультации. Для определения наиболее выгодного и юридически безопасного способа обмена земельными участками, а также расчёта возможных налогов можете обратиться ко мне через кнопку «Общаться в чате».

Сергей, здравствуйте! Дополню коллегу одним важным риском.

   Дарение между братьями (и между братом и сестрой) действительно освобождено от НДФЛ (абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Но если два договора дарения заключаются одновременно, по сути как обмен, сделку могут признать притворной и прикрывающей договор мены (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Мена приравнивается к продаже, и по ней доход облагается НДФЛ, если участок был в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет, ст. 217.1 НК РФ).

   Практический вывод: если каждый из вас владеет своим участком больше 5 лет, проще и честнее оформить договор мены: налога не будет, а по договору мены у каждого есть защита при недостатках участка. Если срок меньше, при дарении лучше развести сделки по времени и не связывать их встречными условиями. Учтите также, что обмен через дарение лишает Вас права требовать участок обратно, если брат не подарит свой.

Если будет удобно, могу в личном чате здесь, на Правоведе, подобрать вариант оформления по Вашим выпискам ЕГРН и подготовить договор мены или дарения.

С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро

Здравствуйте, Сергей!

Здесь важно разграничить два самостоятельных подарка и обмен земельными участками.

При настоящем безвозмездном дарении между полнородными или неполнородными братьями и сёстрами доход одаряемого освобождается от НДФЛ на основании пункта 18.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ. Разница в площади участков — 4 и 3 сотки — сама по себе это освобождение не отменяет.

Однако если Вы передаёте свой участок именно в обмен на участок брата, речь идёт о встречном предоставлении.

Пункт 1 статьи 572 Гражданского кодекса РФ прямо предусматривает: при наличии встречной передачи вещи или встречного обязательства договор не признаётся дарением. Поэтому оформление двух дарственных не гарантирует применение налоговой льготы, если фактически стороны договорились об обмене. Разнесение подписания документов по разным датам также само по себе не меняет существа договорённости.

Для обмена применяется договор мены по статье 567 ГК РФ. Налоговые последствия оцениваются отдельно для каждого участника: учитываются срок владения передаваемым участком, основание его приобретения, стоимость и применимые освобождения или вычеты. Отсутствие денежной доплаты само по себе не означает отсутствия дохода для целей налогообложения.

Также учтите действующее требование к форме дарения: с 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению, в том числе между близкими родственниками. Поэтому даже при освобождении от НДФЛ остаются расходы на оформление и регистрацию.

Итог: два независимых безвозмездных дарения между братьями могут освобождаться от НДФЛ. Если же один участок передаётся за другой, следует оформлять действительное содержание сделки — обмен — и отдельно рассчитывать налоговые последствия для каждого собственника.

Если мой ответ стал для Вас полезным, буду благодарна.