Как выселить бывшего собственника из квартиры, приобретенной на торгах?

Как выселить бывшего собственника из квартиры, приобретенной на торгах?
Добрый день. Мне кредитор должен был крупную сумму денег, добровольно их не отдавал. Я подала в суд, выиграла суд, у него арестовали квартиру, потом были торги, на торгах ее не купили, судебные приставы предложили мне, я ее выкупила. Оформила право собственности, но теперь этот бывший собственник не выезжает с квартиры. Скажите пожалуйста, как мне поступить, подать исковое в суд, или пойти к приставам и просить чтобы принудительно выселили?

Светлана, Здравствуйте! 

Данная ситуация требует соблюдения установленной законодательством процедуры, так как выселение лица без соответствующего судебного решения не предусмотрено законом. Для успешного разрешения вопроса рекомендуется придерживаться следующей последовательности действий:

1. Досудебное урегулирование. Рекомендуется направить бывшему собственнику письменное требование об освобождении жилого помещения заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. В документе необходимо указать правовое основание (переход права собственности после торгов), сослаться на пункт 2 статьи 292 ГК РФ и установить разумный срок для освобождения квартиры (например, от 10 до 30 дней). Данное действие подтвердит Вашу добросовестность в суде.

2. Судебное разбирательство. В случае игнорирования требования необходимо подать иск в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости. Иск должен содержать два требования: признание бывшего собственника утратившим право пользования жилым помещением и его выселение (фактическое освобождение квартиры). Важно отметить, что суды не занимаются снятием с регистрационного учета напрямую; они констатируют факт утраты права пользования, на основании чего уполномоченные органы (МВД или МФЦ) производят регистрационные действия в административном порядке. К иску следует приложить выписку из ЕГРН, договор купли-продажи с торгов, протокол торгов и копию претензионного письма с подтверждением отправки. В подобных делах обязательно участие прокурора, а при наличии несовершеннолетних детей — органов опеки и попечительства.

3. Исполнительное производство. После вступления решения суда в законную силу необходимо получить исполнительный лист и обратиться к судебным приставам (ФССП). Пристав возбудит исполнительное производство, предоставив должнику 5 дней на добровольное освобождение жилья. В случае неисполнения требования пристав организует принудительное выселение с составлением соответствующего акта и передачей имущества на хранение с последующим взысканием расходов с ответчика. При необходимости могут быть привлечены сотрудники полиции для обеспечения доступа к помещению.

Важные рекомендации:
*   Проверка истории объекта. Необходимо удостовериться в отсутствии лиц, имеющих право бессрочного проживания (например, лиц, отказавшихся от приватизации). 
*   Запрет на самовольные действия. Категорически запрещается самостоятельно вскрывать двери, менять замки или выносить имущество бывшего собственника, так как данные действия могут быть квалифицированы как самоуправство.
*   Альтернативные варианты. В целях ускорения процесса можно рассмотреть возможность заключения договора найма с бывшим собственником на определенный срок.

Для обеспечения юридической чистоты процесса и грамотного составления исковых документов Вы можете написать мне в чат!)
Буду рада, если мои пояснения Вам пригодятся. Если ответ помог сориентироваться, поддержите его положительной оценкой.

Светлана, здравствуйте! Дополню коллег конкретным порядком: без суда, скорее всего, не обойтись, но процесс простой.

   С переходом права собственности к Вам право пользования квартирой у бывшего собственника и членов его семьи прекращается (п. 2 ст. 292 ГК РФ, ст. 35 ЖК РФ). Если он не выезжает, приставы выселить его не могут, пока нет судебного решения о выселении: в Вашем исполнительном производстве речь шла только о взыскании долга.

   Порядок действий:

• направить бывшему собственнику письменное требование освободить квартиру и сняться с регистрационного учета в разумный срок (например, 10-14 дней) заказным письмом с описью и уведомлением;
• по истечении срока подать в районный суд по месту нахождения квартиры иск о признании утратившим право пользования, выселении без предоставления другого жилья и снятии с регистрационного учета. Госпошлина для физлица 3 000 руб., в деле участвует прокурор;
• после вступления решения в силу получить исполнительный лист, и приставы проведут принудительное выселение (ст. 107 Закона об исполнительном производстве).

   Дополнительно можно требовать плату за пользование квартирой с момента регистрации Вашего права как неосновательное обогащение (ст. 1102, 1105 ГК РФ) и расходы на коммунальные услуги за этот период.

   Чем точнее в иске описаны основания возникновения Вашего права (торги, нереализованное имущество, оставление за взыскателем), тем быстрее проходит дело. Если будет удобно, могу подготовить требование и исковое заявление о выселении по Вашим документам (выписка ЕГРН, постановление пристава о передаче квартиры, решение суда о взыскании). Пишите в личный чат здесь, на Правоведе.

С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро