Здравствуйте, нет нормы, обязывающей продавать долю по кадастровой стоимости только потому, что стороны — близкие родственники. Стороны вправе согласовать любую цену (ст. 421, 424 ГК РФ).
Какие риски несёт схема «в договоре — кадастровая стоимость, в расписке — реальная»
При оспаривании сделки вы обязаны вернуть сумму из договора, а не из расписки.
При признании сделки недействительной (в т. ч. в рамках банкротства) применяется реституция: стороны возвращают друг другу всё полученное (ст. 167 ГК РФ). Суд смотрит на цену в договоре. Расписка «на меньшую сумму» не спасёт: её могут расценить как попытку сокрыть реальную цену, а значит, она не будет принята как доказательство встречного предоставления.
Риск оспаривания сделки в связи с банкротством матери.
Поскольку мама прошла процедуру банкротства год назад, сделка может быть оспорена, если:
она совершена на нерыночных условиях (заниженная цена);
есть признаки причинения вреда кредиторам (даже если «все долги списаны», могут всплыть требования, не заявленные в банкротстве, либо основания по ст. 61.2, 61.3 ФЗ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).
Суды особенно внимательно смотрят на сделки между аффилированными лицами (родственниками) и на несоответствие цены рыночной. Завышение цены в договоре (до кадастровой) при фактической оплате меньшей суммы может быть расценено как искусственное создание задолженности и попытка вывода активов.
Налоговые риски для вас как продавца.
При продаже доли в квартире вы получаете доход. Если доля была в собственности менее минимального срока (3 или 5 лет — ст. 217.1 НК РФ), возникает НДФЛ. Налоговая база определяется по цене в договоре (ст. 210, 224 НК РФ). Если цена в договоре завышена до кадастровой, налоговая может доначислить налог с этой суммы. При этом доказать, что реально получено меньше, не получится: расписка не является надлежащим подтверждением условий договора.
Риск уголовной квалификации.
Схема с разной ценой в договоре и расписке может быть квалифицирована как притворная сделка (ст. 170 ГК РФ): договор купли-продажи прикрывает реальную сделку на меньшую сумму. При определённых обстоятельствах это может привлечь внимание правоохранительных органов (например, при проверке источников средств или при оспаривании сделки).
Риск для нотариуса и отказ в удостоверении.
Нотариус обязан проверять законность сделки и не вправе удостоверять заведомо недобросовестные схемы (Основы законодательства РФ о нотариате, ст. 16). Если нотариус понимает, что цена в договоре не соответствует реальной, он может отказать в удостоверении либо сообщить о признаках нарушения.
Почему вообще всплывает «кадастровая стоимость»
Налог с продажи. Если цена в договоре ниже 70% от кадастровой стоимости, налоговая база принимается равной 70% кадастровой (п. 5 ст. 217.1 НК РФ). Это не значит, что «надо писать кадастровую», а значит, что ниже 70% опускаться невыгодно: налог всё равно посчитают от 70%.
Рыночная стоимость. Для сделок с долями важно, чтобы цена была рыночной. Кадастровая стоимость — лишь один из ориентиров, но не обязательный минимум.
Готов помочь вам в решении вашей проблемы, смогу составить все необходимые документы и дополнительно проконсультировать, напишите мне в чат и я помогу вам, квалифицированный военный юрист, лейтенант юстиции запаса, отлично в этом разбираюсь.
Для обращения ко мне, вы можете перейти в мой профиль и нажать кнопку общения в чате.
При вашем желании выразить свою благодарность, возможно это сделать по ссылке: pravoved.ru/lawyer/4511742/
В случае, если мой ответ был вам полезен, вы можете нажать плюсик под моим ответом, мне будет очень приятно.
