Здравствуйте.
В таком состоянии покупать квартиру рискованно, пока продавец не узаконит перепланировку. Особенно настораживает вход в подвал.
По ст. 25–26 ЖК РФ изменение внутренней планировки помещения относится к перепланировке и должно проводиться после согласования с органом местного самоуправления.
По описанию здесь несколько отдельных изменений:
проём между ванной и туалетом;
ниша/проём в стене комнаты под холодильник;
демонтаж стены между комнатой и кладовой;
устройство входа из квартиры в подвал.
Первые три изменения теоретически могут быть узаконены, если стены не являются несущими и работы не нарушают строительные нормы. По приложенному плану достоверно определить, какие стены несущие, невозможно — требуется техническое заключение специалиста.
Наибольший риск связан с подвалом. Если проём выполнен в плите перекрытия, затронута конструкция, относящаяся к общему имуществу дома: несущие стены и плиты перекрытий входят в состав общего имущества согласно ст. 36 ЖК РФ и п. 2 Правил, утверждённых Постановлением Правительства РФ № 491.
Кроме того, если в результате работ фактически присоединена часть общего подвала, может потребоваться согласие всех собственников помещений дома — ч. 2 ст. 40 ЖК РФ.
Для покупателя основной риск заключается в том, что после регистрации собственности требование устранить нарушения может быть предъявлено уже новому собственнику. По ст. 29 ЖК РФ собственник самовольно перепланированного помещения обязан привести его в прежнее состояние, если перепланировку невозможно сохранить. Возможен также штраф по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ — от 2 000 до 2 500 руб., однако основные расходы обычно связаны не со штрафом, а с проектированием и восстановительными работами.
Поэтому я бы рекомендовал до сделки потребовать от продавца узаконить все изменения и внести актуальные сведения в ЕГРН. Если продавец предлагает купить «как есть», особенно при наличии самовольного входа в подвал, риск для покупателя существенный.
Для точной оценки можно проверить технический паспорт, выписку ЕГРН, документы на подвал и определить, какие именно конструкции затронуты. Для этого можете обратиться ко мне на платную персональную консультацию через кнопку «Общаться в чате».
Все дополнительные вопросы рассматриваются только в рамках персональной консультации.
Если ответ был полезен, можете отблагодарить юриста любой суммой через кнопку «Отблагодарить юриста» в моём профиле.
