Нужно ли платить налог при продаже апартаментов, которые сдавались в аренду?

Добрый вечер! Да, в вашей ситуации при продаже апартаментов, которые использовались для предпринимательской деятельности (систематической сдачи в аренду), скорее всего, придётся заплатить НДФЛ. И срок владения здесь не спасёт: правило «более 5 лет — нет налога» на такие случаи не распространяется.

Почему так: В Налоговом кодексе (п. 17.1 ст. 217 НК РФ) прямо сказано: освобождение от НДФЛ по сроку владения не применяется к имуществу (за исключением жилых домов, квартир, комнат, садовых домов и транспортных средств), которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности. Сдача нежилого помещения (апартаментов) в аренду для бизнеса налоговая расценивает именно так. 

Что это значит на практике: Даже если вы владели апартаментами больше пяти лет, при продаже вы обязаны исчислить и уплатить НДФЛ со всей суммы дохода, полученного по договору купли-продажи. При этом применить имущественный налоговый вычет (ни в размере 250 000 рублей, ни уменьшить доход на расходы на приобретение) не получится — закон это запрещает для имущества, использовавшегося в бизнесе. 
Важное уточнение про статус налогового агента. Тот факт, что УК выступала вашим налоговым агентом и удерживала НДФЛ с арендных платежей, не меняет ситуацию. Она просто исполнила вашу обязанность по уплате налога с полученного дохода. Но при продаже вы как физическое лицо становитесь плательщиком налога с нового дохода — от продажи

Аргументы в вашу пользу:

— Вы не ИП. Гражданский кодекс определяет предпринимательскую деятельность как самостоятельную, осуществляемую на свой риск, направленную на систематическое получение прибыли. Формально вы не регистрировались как предприниматель. Но Минфин неоднократно указывал, что отсутствие статуса ИП не мешает квалифицировать деятельность как предпринимательскую. 
— УК выступала налоговым агентом, удерживая 13% НДФЛ — это может рассматриваться как обычное налогообложение доходов физлица от аренды, а не как бизнес. Но налоговая может посмотреть на суть, а не на форму.
Судебная практика в отдельных случаях встаёт на сторону налогоплательщиков, когда сдача в аренду единственного объекта не носит характера бизнеса. Но сдача через УК в апарт-отеле — это более «коммерческий» вариант, чем сдача одной квартиры напрямую

Что делать на практике:

Учитывая риски, вот варианты:

Вариант 1 — продать и заплатить налог. Если квалифицируют как предпринимательскую деятельность, НДФЛ считается с полной суммы продажи (или 70% кадастра). По прогрессивной шкале 2025–2026 годов: 13% на доход до 2,4 млн ₽, далее 15% сверху. Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля года, следующего за продажей; налог уплатить до 15 июля. 

Вариант 2 — попробовать применить освобождение. Если вы готовы спорить с налоговой, можно продать и не подавать декларацию, ссылаясь на то, что срок владения истёк, а предпринимательской деятельностью вы не занимались (нет статуса ИП). Но риск доначисления с пенями и штрафами реален — особенно учитывая, что налоговая получит данные от Росреестра о продаже нежилого помещения и может запросить информацию о его использовании.

Вариант 3 — консультация с налоговым юристом. Это тот случай, когда стоит показать документы (договор с УК, декларации, историю НДФЛ) профильному специалисту. Оценка рисков зависит от конкретики: как оформлен договор с УК, как были поданы декларации, есть ли другие объекты и т.д.

Главный вывод:
Для жилья (квартир, домов) 5-летний срок владения освобождает от НДФЛ даже если недвижимость сдавалась. Но апартаменты — не жильё, и исключение для них не работает. Если налоговая сочтёт сдачу через УК предпринимательской деятельностью — а шансы на это немалые — налог придется платить с полной суммы сделки независимо от срока владения.

Надеюсь мой ответ был Вам полезен и если нажмете на плюсик под моим ответом буду Вам очень благодарна)

Павел, одного владения более пяти лет и отсутствия регистрации ИП недостаточно, чтобы уверенно считать продажу освобождённой от НДФЛ. При описанной длительной сдаче нежилых апартаментов существует существенный риск признания их использованием в предпринимательской деятельности.

Пункт 17.1 статьи 217 НК РФ исключает из освобождения доход от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности. Для жилых домов, квартир, комнат и ряда других объектов предусмотрено исключение, но нежилые апартаменты в этот перечень не входят. Название «апартаменты» само по себе не определяет правовой статус: нужно проверить назначение помещения в ЕГРН.

По пункту 2 статьи 11 НК РФ лицо, фактически ведущее предпринимательскую деятельность без необходимой регистрации, не может при исполнении налоговых обязанностей ссылаться только на отсутствие статуса ИП. Удержание УК НДФЛ с арендных выплат также не означает, что налоговый орган уже подтвердил право на освобождение при последующей продаже: это разные доходы.

Ваша пятилетняя регулярная сдача через УК — существенное обстоятельство для налоговой оценки. Однако окончательную квалификацию нужно делать по договору: действует ли УК как агент собственника, кто является арендодателем, как формируется доход, для какой цели приобретался объект и использовался ли он для личных нужд. Сам факт любой аренды не следует автоматически приравнивать к предпринимательству без оценки обстоятельств.

Если подтвердится предпринимательское использование именно Вашего нежилого помещения, пять лет владения не дадут освобождения. Если такого использования нет, применяются общие правила статьи 217.1 НК РФ. До сделки рекомендую сопоставить выписку ЕГРН, договор с УК и документы приобретения, затем направить в ИФНС письменное обращение с описанием этих условий. Устное утверждение «Вы физлицо, поэтому налога нет» для Вашей ситуации ненадёжно.

Официальное разъяснение ФНС о продаже нежилого имущества: https://www.nalog.gov.ru/rn91/ifns/ifns_simph/info/16147476/

Да, вы обязаны заплатить НДФЛ 13% с продажи, так как пятилетний безналоговый срок по п. 17.1 ст. 217 НК РФ не распространяется на нежилые помещения, использовавшиеся в предпринимательской деятельности (ст. 217.1 НК РФ). Тот факт, что вы сдавали их как физлицо через УК, подтверждает извлечение прибыли из коммерческой недвижимости (Письмо Минфина № 03-04-05/78023). Вы можете уменьшить налог, предоставив документы на покупку этих апартаментов и заплатив 13% только с чистой разницы (ст. 220 НК РФ).

Чтобы подсказать, как законно минимизировать налог, уточните:
Есть ли у вас на руках договор покупки апартаментов и платежные документы, подтверждающие расходы на их приобретение?
Продаете ли вы их дороже или дешевле цены первоначальной покупки?
Если мой ответ помог Вам, буду благодарен за положительную оценку — её можно поставить, нажав на “+” под ответом. Удачи!

Здравствуйте, Павел! Согласен с необходимостью проверить предпринимательское использование по договору с УК и статус помещения по ЕГРН. Если нежилые апартаменты действительно использовались в предпринимательской деятельности, освобождение по пятилетнему сроку не применяется согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ. Удержание НДФЛ с аренды не разрешает отдельный вопрос налога при продаже. Однако в ответах выше есть существенное расхождение, которое важно устранить до сделки: обещать налог только с разницы между продажей и покупкой по статье 220 НК РФ нельзя. Подпункт 4 пункта 2 этой статьи ограничивает применение имущественного вычета при продаже недвижимости, использовавшейся в предпринимательской деятельности. Специальные правила учета расходов для жилых объектов и транспортных средств не следует переносить на нежилые апартаменты. Возможность учета затрат по другим правилам требует отдельной проверки Вашего статуса, применяемого режима и документов; это не автоматический обычный вычет физлица. Также нельзя заранее назвать универсальные 13% без проверки налоговой базы и действующей шкалы. Практический шаг: до подписания договора сопоставьте договор приобретения и оплаты, выписку ЕГРН, договор с УК, сведения об удержанном налоге и предполагаемые цену и дату продажи. На этой основе нужно отдельно решить два вопроса: применимо ли освобождение и, если нет, как рассчитывается база. Рассчитывать только на отсутствие регистрации ИП рискованно. С уважением, Лучников Константин, юрист, партнер адвокатского бюро

Здравствуйте, Павел!

Главная практическая сложность ситуации в том, что при сделке с апартаментами налоговая инспекция сопоставляет данные Росреестра с историей выплат от управляющей компании.

Пятилетний срок владения освобождает от налога при продаже недвижимости, однако закон не распространяет эту льготу на объекты, использовавшиеся в предпринимательской деятельности. Послабление сохранено лишь для жилья, к которому апартаменты не относятся. Поскольку управляющая компания регулярно перечисляла за Вас налог как налоговый агент, инспекция с высокой вероятностью расценит сдачу как коммерческое использование объекта.

Однако вывод о необходимости платить налог со всей стоимости продажи ошибочен. Конституционный Суд РФ указал, что налогообложению подлежит экономический результат, а не валовая выручка. Даже при квалификации деятельности как предпринимательской гражданин вправе уменьшить доход на сумму подтвержденных расходов на покупку объекта по правилам профессионального вычета и рассчитать налог только с чистой финансовой разницы.

При этом доход от продажи для целей налогообложения не может быть ниже 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года сделки. Также важно проанализировать договор с отелем: если в нем закреплено пассивное владение, сохраняются основания для отстаивания пятилетней льготы.

Я готов рассчитать налог до выхода на сделку. Уточните:
1) Сохранились ли договор покупки объекта и платежные документы?
2) Как оформлен договор с отелем: аренда или агентирование?
3) Какова кадастровая стоимость апартаментов и цена будущей продажи?

Как только Вы ответите на эти вопросы или пришлёте материалы в чат, я в течение пары рабочих дней после их получения подготовлю для Вас расчет налога и пошаговый алгоритм безопасной продажи.