При расселении аварийного дома новая квартира не выделяется на будущего мужа и метраж не рассчитывается по количеству членов семьи, поскольку жилье или выплата взамен изымаемой площади предоставляются только действующим собственникам. Исход здесь зависит от условий региональной программы переселения и того, как при замене жилья оформляется перевод залога с банком по действующей ипотеке. Однако платежи по кредиту после регистрации брака закон признает совместными расходами супругов, из-за чего муж при возможном споре сможет претендовать на долю в новом жилье или возврат половины внесенных денег. Этот имущественный спор предотвращается заранее через условия соглашения о раздельном имуществе и правильную фиксацию источника платежей.
В детальном разборе:
Брак еще не зарегистрирован, поэтому закрепить раздельный статус жилья и платежей по кредиту можно до вступления в семейные обязательства.
Здравствуйте, Ксения.
При расселении аварийного жилья квартира не предоставляется автоматически «на троих по квадратным метрам» только потому, что Вы выйдете замуж. Для собственников применяется ст. 32 ЖК РФ: обычно выплачивается возмещение за изымаемую квартиру либо по соглашению предоставляется другое жилье с зачетом его стоимости. Учитываются прежде всего права собственности и стоимость изымаемой квартиры, а не количество зарегистрированных или проживающих граждан.
Если нынешнюю квартиру Вы приобрели до регистрации брака, она по общему правилу является Вашим личным имуществом — ст. 36 СК РФ. Сам факт последующего вступления в брак не делает мужа собственником и не дает ему автоматически долю при расселении.
Отдельно нужно смотреть права ребенка. Если ребенок имеет долю в собственности, его имущественные права должны учитываться при изъятии жилья. Если ребенок только зарегистрирован и собственником не является, самостоятельная доля в новом жилье исключительно из-за регистрации у него не возникает.
Поскольку квартира находится в ипотеке, необходимо учитывать и права банка: при изъятии заложенного жилья ипотека может перейти на предоставленную взамен недвижимость, а при денежном возмещении банк получает преимущественное право удовлетворения требований из этой суммы — ст. 41 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке».
Поэтому для точного ответа нужно посмотреть, кто сейчас указан собственниками квартиры в ЕГРН и в каких долях, а также условия программы расселения.
Если Вам необходим подробный разбор Вашей ситуации с ипотекой, долей ребенка и предстоящим браком, приглашаю Вас на платную консультацию — нажмите кнопку «Общаться в чате». Все дополнительные вопросы рассматриваются только в рамках персональной консультации.
Если мой ответ был Вам полезен, буду признателен за любую благодарность через кнопку «Отблагодарить юриста» в моём профиле.
Здравствуйте. Прежде всего важный уточняющий момент: использовался ли при покупке квартиры материнский капитал? От этого напрямую зависит правовой режим жилья и последствия при расселении.
Если материнский капитал не использовался
Тогда квартира остаётся вашей личной собственностью, поскольку приобретена до брака (ст. 36 Семейного кодекса РФ). Регистрация брака сама по себе не делает её совместной, и будущий супруг не получит в ней долю только из-за штампа в паспорте.
Однако платежи по ипотеке, которые вы будете вносить уже в браке, по общему правилу считаются сделанными из общего бюджета (ст. 34 Семейного кодекса РФ). Это значит, что при возможном споре супруг сможет претендовать не на саму квартиру, а на денежную компенсацию половины таких платежей. Чтобы полностью исключить этот риск, можно заключить брачный договор (ст. 40 Семейного кодекса РФ), в котором прямо указать, что и квартира, и все выплаты по кредиту остаются вашим личным имуществом.
Если материнский капитал использовался
Ситуация меняется. Согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ, жильё, приобретённое с использованием маткапитала, оформляется в общую долевую собственность всех членов семьи — вас, ребёнка и других детей, если они есть. Если на момент покупки доли ещё не были выделены (например, из-за ипотеки), вы обязаны это сделать после снятия обременения. На практике это означает, что вы и ребёнок уже являетесь сособственниками квартиры, даже если в ЕГРН пока только вы.
При расселении аварийного жилья эти доли никуда не исчезают. Если взамен предоставляется другое жильё, оно также должно быть оформлено в долевую собственность с сохранением размера долей ребёнка (и вашей). Если выплачивается денежная компенсация, часть средств, соответствующая доле ребёнка, принадлежит именно ему и должна быть направлена на обеспечение его жилищных прав. Ваш новый супруг, вступивший в брак после использования маткапитала, прав на эти доли не приобретает — его собственностью становится только то, что нажито в период брака, но не доли, возникшие из обязательства по материнскому капиталу.
Теперь о процедуре расселения как таковой.
Поскольку вы собственник, а не наниматель по соцнайму, применяется ст. 32 Жилищного кодекса РФ. При изъятии аварийного жилья для государственных или муниципальных нужд вам положена выкупная цена. Она включает рыночную стоимость квартиры, убытки, связанные с переездом, и компенсацию за непроизведённый капитальный ремонт. По общему правилу собственнику предлагают именно деньги, а не новую квартиру.
Но на практике в рамках региональных адресных программ расселения с собственниками часто заключают соглашение о предоставлении другого жилья взамен изымаемого. Это допускается ч. 8 ст. 32 ЖК РФ — предоставление квартиры вместо денег возможно только по соглашению сторон. Требовать именно квартиру, а не выплату, вы можете лишь в том случае, если ваш дом включён в такую программу.
Вариант 1: предоставляют другое жильё
Если старую квартиру изымают, а остаток долга перед банком погашается за счёт выкупной цены или банк соглашается на замену предмета залога, новая квартира поступит в собственность тех же лиц, которые были собственниками старой. Если использовался маткапитал — вы и ребёнок (и другие дети) получите доли в новой квартире. Если маткапитала не было — квартира останется только вашей. Будущий супруг к этому жилью отношения не имеет, поскольку оно получено взамен вашего личного добрачного имущества либо взамен долей, возникших из обязательства по материнскому капиталу.
Ситуаций, когда новое жильё приходится «покупать» у администрации с доплатой, при расселении аварийного фонда практически не бывает — обычно идёт равноценное предоставление.
Вариант 2: выплачивают деньги
Если вам выплачивают выкупную цену, банк как залогодержатель имеет приоритетное право на погашение остатка долга из этих средств. Оставшаяся после расчёта с банком сумма — это ваши личные деньги (если маткапитал не использовался) либо деньги, часть которых принадлежит ребёнку (если использовался). Вложив их в новое жильё, нужно будет оформить доли соответственно: только на себя либо на себя и ребёнка с учётом его доли. Новый супруг, если он не вкладывал свои личные средства, прав на эту недвижимость не приобретает.
По поводу «на троих по квадратам»
При расселении аварийного жилья учитывается не состав новой семьи, а право собственности на изымаемое помещение. Новое жильё должно быть равнозначным по общей площади. Наличие мужа на метраж не влияет — вас не обяжут включать его в число лиц, которым предоставляется жильё. Регистрировать его в новой квартире или выделять ему долю вы не обязаны.
Что делать практически
1. Проверьте, использовался ли материнский капитал, и если да — уточните, выделены ли уже доли ребёнку. Если нет, лучше заняться этим заранее, чтобы к моменту расселения не возникло споров.
2. Узнайте в местной администрации, включён ли ваш дом в региональную программу переселения. От этого зависит, предложат вам квартиру или деньги.
3. Уведомите банк о том, что дом признан аварийным. Банк должен согласовать порядок погашения кредита за счёт выкупной цены или перевода залога на новое жильё. Самовольные сделки с ипотечной квартирой, как правило, требуют согласия банка, иначе он вправе потребовать досрочного возврата кредита.
4. Если хотите полностью исключить имущественные претензии будущего супруга к платежам по ипотеке в браке — заключите брачный договор (ст. 41 Семейного кодекса РФ допускает его заключение и до регистрации брака).
5. Сохраняйте все документы: выписки, платёжки, соглашения. Если получите деньги за аварийное жильё, при покупке новой квартиры укажите в назначении платежа, что средства получены от изъятия личного добрачного имущества (или с учётом доли ребёнка). Это защитит вас в возможном споре.
Коротко: вступление в брак не лишает вас права на квартиру или компенсацию. Если маткапитал не использовался — жильё останется вашим, но платежи по ипотеке в браке могут создать у супруга право на компенсацию. Если маткапитал использован — у ребёнка уже есть доля, и она сохранится при расселении. Новый супруг к этому жилью отношения не имеет, а его влияние возможно только через режим общих платежей, что решается брачным договором.
