Здравствуйте Ольга.
Сам по себе тот факт, что в договоре купли-продажи 2017 года указана цена 1 000 000 руб., а ипотечный кредит составлял 1 200 000 руб., ещё не означает автоматически, что сделка притворная или недействительная. Недействительность сделки устанавливается не нотариусом «по подозрению», а при наличии предусмотренных законом оснований; спор о притворности сделки по ст. 170 ГК РФ в конечном счёте разрешается судом.
В Вашей ситуации обязанность по материнскому капиталу необходимо исполнить. Поскольку в 2020 году 466 000 руб. средств МСК были направлены на погашение ипотечного кредита, приобретённое жильё должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей с определением долей. Это требование предусмотрено ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ. Верховный Суд также исходит из того, что часть имущества, оплаченная средствами материнского капитала, имеет специальный правовой режим и должна учитывать имущественные права детей. (Верховный Суд Российской Федерации)
При доме необходимо отдельно решить вопрос и с земельным участком. Поскольку дом и принадлежащий собственникам земельный участок юридически связаны, при передаче детям долей в доме следует одновременно корректно определить соответствующие права на земельный участок. Просто оформить детям доли в доме, оставив землю полностью у родителей, может создать проблемы при государственной регистрации.
Я бы сейчас не пыталась «исправлять» старый договор купли-продажи или искусственно менять указанную в нём стоимость. Договор 2017 года уже исполнен, переход права зарегистрирован, кредит впоследствии погашен. Кроме того, размер детских долей не обязательно рассчитывать исходя исключительно из кадастровой стоимости объекта. При определении долей нужно прежде всего учитывать размер использованного материнского капитала и обстоятельства приобретения недвижимости.
Что следует сделать практически:
Попросить нотариуса не ограничиваться устным объяснением, а выдать письменное постановление об отказе в совершении нотариального действия с конкретным указанием, какую норму закона, по его мнению, нарушает предполагаемое соглашение. Нотариус обязан оформить такой отказ по просьбе обратившегося лица и разъяснить порядок его обжалования. (Право России)
С этим постановлением обратиться к другому нотариусу либо к юристу, специализирующемуся именно на сделках с материнским капиталом. Очень важно увидеть, что именно нотариус считает притворным: первоначальную куплю-продажу 2017 года или предполагаемое соглашение о распределении долей.
Поднять ипотечный кредитный договор 2017 года. Нужно проверить, на что именно банк предоставил 1 200 000 руб. Возможно, кредит включал не только цену недвижимости, но и иные предусмотренные договором расходы. Тогда само различие между суммой кредита и ценой ДКП получает вполне объяснимое документальное основание.
Получить документы о перечислении материнского капитала в 2020 году и установить точную сумму средств МСК, направленную на кредит.
На основании этих документов подготовить соглашение об определении долей родителей и детей в доме и земельном участке.
Если нотариус всё-таки вынесет письменный отказ именно потому, что считает договор 2017 года притворным, такой отказ можно обжаловать в районный суд по правилам законодательства о нотариате. Закон прямо предусматривает судебное обжалование отказа нотариуса. (Право России)
Я бы пока не шла в суд с иском о признании старого договора действительным или об изменении его цены. Сначала нужно получить письменную позицию нотариуса. Возможно, проблема решится правильным оформлением соглашения у другого нотариуса без какого-либо спора о сделке 2017 года.
И ещё важный момент: не рекомендую сейчас произвольно делить всё имущество на четыре равные доли, пока не рассчитан правовой режим той части недвижимости, которая приобретена за счёт собственных/кредитных средств супругов, и той части, которая оплачена средствами МСК. Верховный Суд неоднократно указывал, что при определении долей необходимо учитывать именно участие средств материнского капитала, а остальная часть имущества может сохранять режим совместной собственности супругов. (Верховный Суд Российской Федерации)
