Можно ли продать дом без уведомления соседей, если дом в твоей собственности, а земля в общей собственности с соседями, у домов (моего и соседского) есть свои кадастровые номера, но находятся они на общей земле, разделить землю возможности нет(не позволяет метраж земли)
Алиса, добрый день!
Продажа дома без уведомления соседей в описанной вами ситуации возможна.
Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса РФ и пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, при продаже объекта недвижимости покупателю одновременно с правом собственности на него передаются права на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. Характер этих прав определяется правами продавца в отношении земельного участка.
В вашем случае, несмотря на то, что земля находится в общей долевой собственности с соседями, дом является вашим единоличным объектом собственности с отдельным кадастровым номером. При продаже такого дома доля в праве собственности на земельный участок следует судьбе объекта недвижимости (дома) и не рассматривается как самостоятельный объект отчуждения, требующий отдельного уведомления сособственников земли.
Таким образом, правила статьи 250 Гражданского кодекса РФ, предусматривающие преимущественное право покупки доли в праве общей собственности и обязанность уведомления других участников долевой собственности, не применяются, если продается объект недвижимости (ваш дом), находящийся на земельном участке, который находится в общей долевой собственности. Отчуждение вашего дома влечет за собой отчуждение вашей доли в праве собственности на земельный участок не как отдельного объекта, а в совокупности с домом.
п.1 статьи 552 Гражданского кодекса РФ: Устанавливает, что при продаже недвижимости покупателю одновременно передаются права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования.
п. 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ: Аналогично ГК РФ определяет переход прав на земельный участок при отчуждении здания или сооружения.
п. 2 статьи 259.2 Гражданского кодекса РФ: Указывает, что доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на недвижимую вещь, не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Сделки, совершенные с нарушением этого положения, ничтожны.
Постановление ФАС Уральского округа от 07.02.2014 N Ф09-14152/13: Подтверждает, что правила ст. 250 ГК РФ об уведомлении иных долевых собственников о продаже доли в общем земельном участке не применяются, если продажа доли на земельный участок осуществляется вместе с расположенным на таком земельном участке объектом недвижимости, находящимся в единоличной собственности продавца.
Если мой ответ был полезен для Вас, буду признательна за положительную оценку (значок + под ответом)
Здравствуйте!
Да, как правило, дом можно продать без предварительного предложения его соседям, если дом является самостоятельным объектом недвижимости с отдельным кадастровым номером и принадлежит Вам полностью.
Если принадлежащая Вам доля в общем земельном участке передаётся покупателю вместе с домом и следует его судьбе, преимущественное право покупки соседей на такую долю не применяется: доля общего имущества не может отчуждаться отдельно от принадлежащего собственнику объекта недвижимости (п. 2 ст. 259.2, п. 1 ст. 250 ГК РФ). При продаже дома покупателю одновременно передаются и соответствующие права на землю.
Но если Вы захотите продать только свою долю земли отдельно от дома, тогда действует ст. 250 ГК РФ и соседей-сособственников необходимо письменно уведомить о цене и условиях продажи.
То, что физически разделить общий участок из-за недостаточной площади нельзя, само по себе продаже Вашего отдельно зарегистрированного дома не препятствует.
Для подробной платной консультации можете через кнопку «Общаться в чате» прислать выписки ЕГРН на дом и земельный участок — можно точно определить, потребуется ли уведомление соседей именно в Вашей сделке.
Если ответ помог Вам разобраться, буду признателен за благодарность любой суммой через кнопку «Отблагодарить юриста» в моём профиле.
Да, продать дом можно. Уведомлять соседей и спрашивать их согласие не требуется, потому что продаётся не доля в праве на землю, а сам дом, который принадлежит вам целиком и стоит на кадастровом учёте как отдельный объект недвижимости. Преимущественное право покупки у сособственников земли в этом случае не возникает, но с документами нужно разобраться внимательно, чтобы потом не было споров.
Что говорит закон
Основной риск в таких ситуациях — преимущественное право покупки, установленное статьёй 250 Гражданского кодекса РФ. Оно действует только при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу. Если бы вы продавали свою долю в праве на земельный участок, то обязаны были бы письменно известить соседей о намерении продать и дать им возможность выкупить эту долю по той же цене.
Но вы продаёте не долю, а жилой дом — самостоятельный объект недвижимости, который оформлен в вашу индивидуальную собственность и имеет свой кадастровый номер. Поэтому статья 250 ГК РФ к вашей сделке не применяется: предметом договора выступает не доля в праве, а конкретный объект. Согласие соседей на продажу дома получать не нужно.
При этом по статье 552 Гражданского кодекса РФ и статье 35 Земельного кодекса РФ при продаже дома к покупателю переходит право пользования частью земельного участка, которая занята домом и необходима для его использования, — на тех же условиях, что были у вас. То есть покупатель не приобретает долю в праве на землю как отдельный предмет сделки, а получает право пользования общим участком в том объёме, в котором им пользовались вы. Поэтому в договоре нужно чётко указать: продаётся дом, а не доля в праве на землю. Формулировка «продаю долю в земле с домом» ошибочна и может создать искусственные основания для спора.
Если сосед попытается оспорить сделку и заявит, что вы «продали долю в земле без его согласия», ему придётся доказать, что предметом договора была именно доля в праве, а не дом. При правильно составленном договоре сделать это практически невозможно.
Что учесть перед сделкой
Главное — порядок пользования общим участком. Если фактически сложилось, что под вашим домом и вокруг него вы используете определённую часть земли, желательно это зафиксировать письменно. Идеально — соглашение о порядке пользования общим участком. Если такого соглашения нет, покупателю нужно объяснить, что он будет пользоваться землёй совместно с соседями, а границы пользования определяются сложившимся порядком или, при споре, устанавливаются судом (статья 247 ГК РФ). Но это не препятствие для продажи дома.
Также проверьте, что дом зарегистрирован именно как здание с отдельным кадастровым номером, а не как «помещение» или «объект незавершённого строительства». Вы пишете, что номера есть, — это ключевое условие для нормальной сделки.
Что делать по шагам
1. Закажите выписку из ЕГРН на дом и на земельный участок. Проверьте: форма собственности на дом — «собственность», а не «долевая», и что в выписке на дом указан кадастровый номер участка, на котором он расположен.
2. Если по участку в ЕГРН значатся доли и другие сособственники — это нормально и не блокирует продажу дома.
3. В договоре купли-продажи укажите: предмет — жилой дом с кадастровым номером таким-то; одновременно к покупателю переходит право пользования частью земельного участка с кадастровым номером таким-то в объёме, необходимом для использования дома. Ни в коем случае не пишите «продаю долю в праве на земельный участок».
4. Подайте документы на регистрацию в Росреестр через МФЦ или нотариуса. По общему правилу для продажи дома, если вы единственный собственник, достаточно простой письменной формы, но из-за того, что земля в общей долевой собственности, регистратор может запросить дополнительные документы или предложить нотариальную форму. Чтобы избежать приостановки, заранее уточните в МФЦ или у нотариуса, какой пакет нужен в вашей ситуации.
5. Уведомлять соседей о продаже письменно вы не обязаны. После регистрации можно просто сообщить им о новом собственнике — это вопрос добрососедских отношений, а не юридическая обязанность.
Чего делать не нужно
Не оформляйте договор как продажу «доли в праве на земельный участок с расположенным на нём домом» — тогда вы искусственно подпадёте под статью 250 ГК РФ, и соседи смогут заявить о нарушении преимущественного права. Также не нужно получать от соседей отказ от покупки: предметом сделки является дом, а не доля в земле, поэтому уведомление в порядке статьи 250 ГК РФ не требуется.
Сроков, которые можно пропустить, здесь нет: продажа дома не ограничена по времени, согласие соседей не нужно, исковой давности по сделке нет. Единственное — следите за актуальностью выписок из ЕГРН на дату сделки, чтобы не было новых обременений или снятых с учёта сведений.
