Можно ли продать дом, если у второго собственника есть право проживания и запрет на сделку?

Здравствуйте!

Здесь нужно разделить право собственности Татьяны и право проживания. Из Вашего описания пока нельзя сделать вывод, что Татьяна законно получила именно долю в собственности на дом.

Если тетя Света завещала дом Дмитрию, а Татьяне предоставила только право проживания, это может быть завещательным отказом. По ст. 1137 ГК РФ собственником дома становится наследник — Дмитрий, а Татьяна получает только право пользоваться домом в течение срока, указанного в завещании (в том числе пожизненно). Причем такое право может сохраняться даже при последующей продаже дома. 

Татьяна действительно вправе зарегистрировать в ЕГРН свое право пользования жилым помещением, возникшее из завещательного отказа. Это прямо предусмотрено ч. 3 ст. 33 ЖК РФ. Но право пользования — это не доля в праве собственности. Само по себе оно не делает ее собственником половины дома. 

Поэтому самое важное сейчас — выяснить, какой именно документ получила Татьяна. Если в выписке ЕГРН действительно указано, например, «1/2 доля в праве собственности», необходимо установить основание регистрации этой доли. Если же там зарегистрировано только право пользования на основании завещательного отказа, требовать от Дмитрия «половину стоимости дома» только по этой причине она не вправе.

То, что Татьяна пять лет фактически жила в другом месте, не была зарегистрирована в доме и сейчас съехала, тоже необходимо оценивать вместе с текстом завещания. Если ей было предоставлено пожизненное право пользования и она своевременно воспользовалась завещательным отказом, один только последующий выезд автоматически это право не прекращает. В то же время право на получение завещательного отказа первоначально должно быть реализовано в течение трех лет со дня открытия наследства; Верховный Суд указывает, что этот срок является пресекательным и восстановлению не подлежит. 

Что касается запрета на продажу, нужно выяснить, что именно зарегистрировано в ЕГРН: обременение в виде права проживания либо настоящий запрет регистрационных действий, например обеспечительная мера суда. Это совершенно разные вещи.

Поэтому сейчас Дмитрию не следует выплачивать Татьяне половину стоимости дома и подписывать какие-либо соглашения. Сначала необходимо получить свежую выписку ЕГРН на дом и земельный участок и изучить само завещание.

Если мой ответ был Вам полезен, буду благодарен за положительный отзыв. Это помогает мне развивать профиль на Правовед.ru. Спасибо!

Здравствуйте, Татьяна!

В Вашей ситуации сначала нужно разделить два совершенно разных вопроса: есть ли у Татьяны право собственности на дом или долю в нем и есть ли у нее только право проживания.

Если по завещанию дом был завещан Дмитрию, а Татьяне предоставлено право пожизненного проживания, это может быть завещательным отказом. Такое право само по себе не делает Татьяну собственником доли в доме. При этом право пользования, предоставленное по завещательному отказу, может сохраняться и после продажи дома.

Но из Вашего вопроса следует, что Татьяна получила какой-то документ о праве собственности. Вот это уже принципиально важно. Если в ЕГРН за ней действительно зарегистрирована, например, 1/2 доля в праве собственности, необходимо установить основание такой регистрации. Тогда ситуация будет совершенно иной, и распоряжаться всем домом без нее нельзя.

Если же у нее зарегистрировано только право пользования жилым помещением, требование передать ей половину стоимости дома само по себе из этого права не следует.

То, что Татьяна пять лет фактически не проживала в доме и сейчас уехала, также не позволяет автоматически считать ее право прекращенным. Если речь идет именно о завещательном отказе, право на его получение должно быть заявлено в течение трех лет со дня открытия наследства. Сам последующий выезд из дома не является автоматическим прекращением уже возникшего права.

Отдельно нужно разобраться с указанным Вами «запретом на продажу». Необходимо посмотреть, что именно внесено в ЕГРН: право пользования, запрет регистрационных действий, обеспечительная мера суда или какое-либо другое обременение. От этого напрямую зависит возможность продажи.

Поэтому сейчас я бы не соглашался выплачивать Татьяне половину стоимости дома и не пытался обходить запрет. Сначала нужно получить свежую выписку ЕГРН на дом и земельный участок, посмотреть основание возникновения права Татьяны и сам текст завещания. После этого уже можно определить, действительно ли у нее есть доля в собственности и можно ли снять препятствие для продажи.

Если окажется, что Татьяна действительно зарегистрировала долю в собственности, необходимо отдельно разбираться, на каком основании нотариус или Росреестр ее зарегистрировали, поскольку тогда вопрос может быть уже наследственным спором, а не просто спором о праве проживания.

Заранее благодарю Вас за оценку моего ответа.