Здравствуйте Ольга!
Если участок находится в России и зарегистрирован на маму, переоформить его на сына без ее личного приезда в Россию возможно, но потребуется надлежащим образом оформленная доверенность.
Для распоряжения зарегистрированной недвижимостью доверенность должна быть нотариально удостоверена — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ.
Варианты следующие:
Если украинский нотариус действительно отказывается оформлять доверенность гражданину России, можно оформить ее у российского консула в другой стране, куда мама сможет приехать. Российские консульские учреждения вправе удостоверять доверенности, в том числе на распоряжение недвижимостью в России. При этом сам договор дарения или продажи российского участка консул не удостоверяет.
Другой вариант — обратиться к нотариусу третьего государства, где мама сможет находиться лично. Затем доверенность оформляется для использования в России с необходимым апостилем или легализацией и нотариальным переводом на русский язык, если это требуется для соответствующей страны.
Полностью через интернет оформить такую доверенность у российского нотариуса нельзя: удостоверение доверенности требует личного присутствия доверителя.
В доверенности необходимо конкретно указать участок — адрес, кадастровый номер — и полномочия на дарение либо продажу, подписание договора и государственную регистрацию перехода права.
Если участок хотят именно подарить сыну, доверенность лучше заранее подготовить у российского нотариуса, который затем будет оформлять сделку, и направить текст маме для удостоверения за границей. Это уменьшит риск, что Росреестр не примет формулировки доверенности.
Если мой ответ помог Вам, буду благодарен за положительный отзыв.
Никакой доверенности от нее нет?!