Здравствуйте. При установке котла дымоход вывела на улицу. ни прораб , ни застройщик, ни установщик газового котла.не сказали , что ее выводить на улицу нельзя.Через два месяца после установки котла. застройщик говорит , убрать дымоход. не портить фасад. хотя рядом дома с дымоходами на улицу. Как быть? Меня ж никто не предупредил. не сказал , можно это делать или нельзя.
Здравствуйте! Ваша ситуация является довольно распространенной в практике жилищных споров. К сожалению, тот факт, что вас никто не предупредил, а у соседей дымоходы выведены аналогичным образом, не является безусловным основанием для признания ваших действий законными.
Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) и ст. 289 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома (включая фасад) являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме (МКД).
Пробитие отверстия в фасадной стене для вывода дымохода квалифицируется как использование общего имущества и реконструкция/переустройство.
В силу ст. 44 ЖК РФ, для таких действий требуется предварительное согласие общего собрания собственников (ОСС) (как правило, не менее 2/3 голосов, а в случае уменьшения размера общего имущества — 100%).
Кроме того, изменение внешнего облика фасада требует согласования с органами местного самоуправления (в рамках местных Правил благоустройства).
Судебная практика: Позиция Верховного Суда РФ в подобных спорах однозначна: использование фасадной стены без согласия собственников незаконно. Обращаю внимание: перед ссылкой на конкретные номера дел в суде их необходимо проверять через систему «Картотека арбитражных дел» или ГАС «Правосудие», чтобы исключить неточности, однако общий подход судов здесь строго в пользу сохранения целостности общего имущества.
Застройщик имеет право требовать устранения нарушений только в определенных случаях:
Если он в данный момент выполняет функции управляющей компании (УК).
Если дом находится на гарантии, и ваши действия ведут к снятию фасада с гарантийного обслуживания (что вполне вероятно).
Если застройщик является собственником непроданных квартир в этом доме (то есть выступает таким же участником долевой собственности).
Если требование было высказано устно, юридической силы оно не имеет. Все претензии должны быть оформлены в письменном виде (предписание).
Если установку производила специализированная организация (а не частное лицо без договора), на вашу сторону встает Закон РФ «О защите прав потребителей» (ЗоЗПП).
В соответствии со ст. 10 и 12 ЗоЗПП, исполнитель обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию об услугах.
Как профессионал в своей области, подрядчик был обязан знать строительные нормы (СНиП/СП), правила согласования газового оборудования и уведомить вас о невозможности или незаконности вывода трубы в стену без проекта и согласия ОСС.
Если подрядчик этого не сделал, вы вправе требовать от него безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (ст. 29 ЗоЗПП) или возмещения понесенных вами расходов на переделку.
Установка газового котла должна производиться строго в соответствии с согласованным проектом газоснабжения.
Если в официальном проекте (согласованном с местной газораспределительной организацией, например, Горгазом) дымоход указан именно через стену — ваши позиции усиливаются. В этом случае вопросы нужно задавать проектировщикам.
Если котел и дымоход установлены с отклонением от проекта, это грубое нарушение техники безопасности, за которое предусмотрена административная ответственность по ст. 7.19 или 7.21 КоАП РФ, вплоть до отключения газа.
Запросите письменное требование. Не предпринимайте действий по демонтажу на основании устных заявлений. Потребуйте от застройщика (или УК) официальное письменное предписание со ссылками на нормы закона, которые вы нарушили.
Поднимите проектную документацию на газ. Проверьте, как именно спроектирован вывод продуктов сгорания в вашем проекте. Если вывод в стену согласован газовщиками — сделайте копию проекта для предоставления застройщику.
Направьте претензию установщику. Если выяснится, что вывод незаконен, составьте письменную досудебную претензию в адрес компании, устанавливавшей котел (в порядке ЗоЗПП), с требованием привести систему отведения дыма в соответствие с нормативами за их счет, так как вы не были проинформированы о правилах монтажа.
Попытка легализации (опционально). Если технически вывод безопасен, вы можете попытаться инициировать общее собрание собственников (ОСС) для получения согласия на использование фасада, а затем согласовать это в местной архитектуре (однако это долгий и сложный путь).
Оцените соседские прецеденты. Сфотографируйте аналогичные дымоходы у соседей. В суде это не легализует ваше нарушение, но может помочь доказать избирательный подход застройщика или УК (злоупотребление правом — ст. 10 ГК РФ), а также поможет объединить усилия с соседями.
Здравствуйте, Амалия.
Если речь идёт о коттеджном посёлке, где застройщик устанавливает требования к внешнему виду домов, сначала нужно выяснить, были ли такие требования предусмотрены договором и правилами посёлка на момент покупки дома.
Само по себе то, что застройщик спустя два месяца потребовал убрать уже установленный дымоход, ещё не означает, что он вправе это требовать. Важно также, был ли дымоход согласован при установке котла и соответствует ли его установка требованиям газовой безопасности.
Я бы пока ничего не демонтировал. Попросите застройщика письменно указать основание требования и конкретный пункт правил/договора, который запрещает такой дымоход.
Если пришлёте условия договора с застройщиком и правила посёлка по внешнему виду домов, можно будет оценить, насколько законно его требование.
Здравствуйте!
Сам по себе довод застройщика «портит фасад» ещё не означает, что Вы обязаны демонтировать дымоход. Нужно проверить проект дома, проект газоснабжения и технические условия на установку котла: именно из них должно следовать, где допустим вывод продуктов сгорания.
Если речь о квартире/таунхаусе, где фасад относится к общему имуществу, его самовольное использование и изменение действительно может требовать согласования собственников. Фасад МКД относится к общему имуществу — ст. 36 ЖК РФ. Кроме того, дымовые и вентиляционные каналы должны соответствовать требованиям безопасного использования газового оборудования.
Но если котёл устанавливался специализированной организацией, газ был официально подключён и дымоход соответствует согласованному проекту, требование застройщика необходимо оценивать по документам. То, что на соседних домах имеются аналогичные дымоходы, также имеет значение, но само по себе не доказывает законность Вашего варианта.
Попросите застройщика дать письменное требование о демонтаже со ссылкой на конкретный пункт проекта или нормативного акта. До получения такого обоснования самостоятельно переделывать дымоход я бы не рекомендовал.
Если Вам необходимо проверить документы и определить, обязаны ли Вы действительно переносить дымоход и за чей счёт, приглашаю Вас на платную консультацию — нажмите кнопку «Общаться в чате».
Если мой ответ был Вам полезен, буду признателен за любую благодарность через кнопку «Отблагодарить юриста» в моём профиле.
Здравствуйте. Ситуация неприятная, но решаемая. Ключевой момент здесь — кто и в каком порядке вправе требовать демонтажа, а также были ли установлены какие-либо запреты при передаче вам квартиры.
Сразу отмечу: сам по себе факт того, что вас «не предупредили», юридического значения почти не имеет. Вас не обязаны предупреждать устно — значение имеют только письменные документы, которые вы подписали (договор, правила пользования, акт приема-передачи). Если в них нет прямого запрета на вывод дымохода на фасад, то требование застройщика незаконно, и вы можете его оспорить.
Правовое обоснование. Согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ, собственник вправе по своему усмотрению владеть и пользоваться имуществом, если это не нарушает прав иных лиц и не противоречит закону. Вы — собственник квартиры, а фасад многоквартирного дома является общим имуществом (ст. 36 Жилищного кодекса РФ). Уменьшение общего имущества или его реконструкция возможны только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Однако ваш случай — это не уменьшение, а использование фасада для вывода дымохода. Здесь применяется правило о том, что размещение на фасаде инженерных коммуникаций, необходимых для функционирования вашей квартиры, не требует согласия всех жильцов, если это не меняет конструктив дома и не нарушает архитектурный облик. Но если застройщик до передачи вам дома установил в правилах или договоре прямой запрет на любые изменения фасада, он вправе ссылаться на это.
Что делать по шагам. Первым делом поднимите договор долевого участия (или купли-продажи), акт приема-передачи и все приложения к ним. Ищите пункт о запрете на вынос инженерных элементов на фасад. Если такого пункта нет — направьте застройщику письменный ответ с отказом, ссылаясь на ст. 209 ГК РФ и на то, что требование не основано на договоре. Если пункт есть, но он сформулирован размыто («не портить фасад»), то спорен: дымоход — это не порча, а техническая необходимость. В этом случае предложите застройщику альтернативу: например, согласовать эстетичное оформление (покрасить в цвет фасада) или компенсировать вам расходы на перенос, если он настаивает. Если застройщик угрожает демонтировать дымоход сам или обратится в суд, помните: самовольный демонтаж вашего имущества незаконен (ст. 301 ГК РФ — истребование имущества из чужого незаконного владения). В суде застройщику придется доказывать, что ваш дымоход создает угрозу или нарушает права других лиц, а не просто «не нравится».
Чего делать не надо. Не демонтируйте дымоход сразу, пока не получите письменное требование с указанием конкретного пункта договора. Устные разговоры ни к чему не обязывают. Также не подписывайте никаких согласий на демонтаж «задним числом». Если застройщик пришлет предписание — ответьте письменно в течение 10 дней, изложив свою позицию. Если он подаст иск, у вас будет время подготовить возражения. Срок исковой давности по таким спорам — 3 года (ст. 196 ГК РФ), но тянуть не стоит. В вашу пользу и то, что рядом есть аналогичные дымоходы: это подтверждает, что застройщик ранее не считал это нарушением, а значит, его требование избирательно и недобросовестно (ст. 10 ГК РФ — запрет злоупотребления правом).
