София, продать ипотечную квартиру до полного погашения кредита можно, но только с письменного согласия банка-залогодержателя (ст. 37 ФЗ "Об ипотеке"), а выручку после закрытия долга Вы вправе делить пополам, поскольку доли супругов признаются равными, и остаток кредита распределяется пропорционально этим долям (ст. 39 СК РФ). Равенство перестаёт работать в двух случаях: если есть брачный договор с иным режимом либо если в покупку вкладывались маткапитал, личные накопления до брака или подаренные деньги - тогда доля считается иначе, и это самая частая причина спора именно при продаже. Ещё один момент, который стоит проверить до объявления: с материнским капиталом в сделке появляется обязанность выделить детям равноценные доли, а без этого продажа встанет уже на регистрации.
До получения согласия банка в письменном виде не берите с покупателя аванс или задаток и не подписывайте предварительный договор с датой сделки - при отказе банка Вы останетесь должны покупателю неустойку. Также опасна схема, когда покупатель гасит Ваш кредит "по договорённости" до перехода права.
В детальном разборе рассчитаю, сколько живых денег останется каждому из Вас после погашения остатка долга с учётом внесённых личных средств, и подготовлю образец обращения в банк о согласии на продажу квартиры под залогом с указанием порядка расчётов, который защитит Вашу половину выручки.
Здравствуйте, София!
Да, ипотечную квартиру можно продать, не дожидаясь полного погашения ипотеки.
НО для этого требуется согласие банка-залогодержателя, т.к. заложенная недвижимость отчуждается с согласия залогодержателя, если договором ипотеки не предусмотрено иное (ст. 37 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке»).
В Вашем договоре навряд ли предусмотрено право продавать без согласия банка.
Поэтому в первую очередь согласуйте с ним эту схему.
Здравствуйте, София! При наличии согласия второго супруга (так как процесс развода юридически не закончен и Вы все еще находитесь в браке) можно продать квартиру, находящуюся в ипотеке. Полученные после продажи до завершения развода денежные средства будут считаться общим имуществом, следовательно распределяться либо по общему правилу, то есть поровну, либо по условиям брачного договора, соглашения о разделе имущества.
Здравствуйте, София Черепанова!
В Вашем случае раздел имущества будет производиться через суд (ст. 38 Семейного Кодекса Российской Федерации, далее — СК РФ).
Подаются требования в суд в зависимости от размера требований в районный или мировой, чаще всего такие дела рассматриваются в районных суда (ст. 24 и 28 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, далее – ГПК РФ).
К исковому заявлению прилагаете:
1. Копию свидетельства о браке (о расторжении брака);
2. Копии правоустанавливающих документов (для недвижимого имущество — это выписка из Единого государственного реестра недвижимости, свидетельство о праве собственности или иные правоустанавливающие документы; для движимого имущества — это паспорт транспортного средства, свидетельство о транспортном средстве и пр.);
3. Квитанции, чеки и иные доказательства, подтверждающие расходы, если про это указываете;
4. Дополнительные доказательства при наличии;
5. Уведомление другой стороны, подтверждающие отправку искового заявления и пакета документов супругу, если вовлекаются в дело иные лица (например, кредитор), то и им;
6. Квитанция об оплате государственной пошлины или ходатайство об освобждении при наличии оснований.
Подать можно очно или онлайн через сервис ГАС «Правосудие».
Подготовку документа или дополнительную консультацию можете заказать у любого юриста, готового помочь, обратиться можно, в том числе, ко мне.
С уважением, Артем Гагикович!
