Как выгоднее продать дом: как физическое лицо или через ИП?

Дом, построенный в 2024 году специально под продажу и никогда не использовавшийся для личного проживания, налоговая с высокой вероятностью расценит как объект предпринимательской деятельности независимо от того, когда именно Вы зарегистрируете ИП, и доход от него попадёт в базу по УСН как выручка от реализации (ст. 346.15 НК РФ). Обратная сторона той же логики бьёт по квартире: освобождение по сроку владения не действует для имущества, использованного в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217 НК РФ), и Ваша позиция «продаю как физлицо» рухнет, если код 68.10 будет заявлен основным, а квартира окажется хоть раз засвеченной в аренде или в договоре Вы будете указаны как ИП. Отдельный риск - закрытие ИП сразу после единственной сделки: для инспекции это типовой признак регистрации ради ставки, и при переквалификации Вам доначислят налог со всех 12 млн, а расходов у Вас на подтверждение нет. Не подписывайте договор купли-продажи и не принимайте оплату (в том числе аванс) до того, как определён статус продавца, - переоформить сделку задним числом уже не получится, а дата поступления денег зафиксирует налоговый режим. Можно ли зарегистрировать ИП сейчас, закрыть его после продажи дома и при этом в следующем году продать квартиру без налога - разберу в платной консультации: посчитаю сумму налога по каждому из двух вариантов и назову, какие именно условия регистрации и оформления сделки сохраняют освобождение по квартире.