Здравствуйте!
Ситуация у Вас действительно непростая, но сам по себе факт того, что Вы не смогли собрать деньги из-за падения туристического потока, не означает автоматически, что Вы потеряете гостевой дом или будете нести какую-либо уголовную ответственность. Здесь прежде всего гражданско-правовой спор между Вами и арендодателем.
Если я правильно понял, договор аренды гостевого дома заключен на 3 600 000 рублей за год, Вы уже передали арендодателю 2 600 000 рублей, а 1 000 000 рублей осталось неоплаченным. При этом из-за резкого ухудшения туристической ситуации у Вас отменились бронирования примерно на 700 000 рублей.
Главное сейчас — не молчать и не доводить ситуацию до одностороннего расторжения договора и судебного взыскания. Нужно внимательно посмотреть сам договор аренды: когда и какими частями должны вноситься 3,6 млн, предусмотрена ли отсрочка, возможность уменьшения арендной платы, досрочное расторжение, штрафы и что именно договор считает форс-мажором.
По закону отсутствие у предпринимателя денег само по себе не является форс-мажором: статья 401 ГК РФ прямо указывает, что отсутствие необходимых денежных средств не освобождает от ответственности. Поэтому аргумент «у меня не осталось денег, потому что отменились брони» сам по себе слабый.
Но Ваша ситуация может быть существенно сильнее, если удастся доказать, что произошло именно чрезвычайное изменение внешних обстоятельств, которое непосредственно повлияло на возможность нормальной эксплуатации объекта. Статья 451 ГК РФ позволяет требовать изменения или расторжения договора при существенном изменении обстоятельств, если одновременно соблюдается ряд условий. В частности, обстоятельства должны настолько измениться, что при разумном их предвидении стороны заключили бы договор на совершенно иных условиях либо вообще не заключили бы его.
При этом я бы не строил защиту исключительно на понятии «форс-мажор». Для арендной платы это достаточно сложная позиция. Гораздо интереснее рассматривать вопрос именно через существенное изменение обстоятельств, переговоры об изменении условий аренды и возможное уменьшение арендной платы. Для аренды ГК РФ предусматривает также возможность требовать уменьшения платы, когда из-за обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования имуществом существенно ухудшились.
В Вашем случае я бы сейчас сделал следующее: письменно уведомил арендодателя о возникших обстоятельствах и предложил временно изменить порядок оплаты, например установить отсрочку по оставшемуся миллиону либо уменьшить платежи на период резкого падения загрузки. Важно не просто написать «денег нет», а документально показать причинно-следственную связь: падение бронирований, отмены на 700 000 рублей, даты отмен, сообщения клиентов, статистику загрузки, объявления органов власти, официальные сообщения о произошедших событиях и последствиях для туристического потока.
Особенно важно зафиксировать, что Вы не отказываетесь от исполнения договора, а просите привести его условия в соответствие с объективно изменившейся ситуацией. Это будет намного лучше выглядеть и с точки зрения добросовестности.
Что касается вопроса «что мне может быть», если речь именно об обычном договоре аренды между Вами и собственником, то в первую очередь возможны требования о взыскании задолженности, договорной неустойки, а при наличии оснований — расторжение договора и взыскание предусмотренных договором убытков. Но за сам факт того, что Вы не смогли заработать на туристах и временно не можете заплатить миллион рублей, уголовной ответственности нет.
Причём у Вас есть важный аргумент: Вы уже выплатили 2,6 млн из 3,6 млн, то есть исполнили значительную часть обязательства. Это не освобождает от оставшегося долга автоматически, но для переговоров с арендодателем это существенное обстоятельство.
Я бы пока не отдавал оставшийся миллион любой ценой, если это приведёт к полной потере оборотных средств и Вы после этого вообще не сможете продолжать деятельность. Гораздо разумнее попытаться юридически оформить отсрочку или рассрочку, например привязав оставшийся платеж к будущей выручке.
И ещё один важный момент: нужно посмотреть, когда именно Вы заключили договор аренды. Если договор заключался уже после того, как в регионе существовали соответствующие риски и обстановка была Вам известна, позиция по статье 451 ГК РФ будет значительно слабее. Если же договор заключался до резкого изменения ситуации, а затем произошли события, которые существенно изменили туристический рынок и возможность эксплуатации объекта, позиция интереснее.
Если пришлёте мне сам договор аренды целиком (можно фотографиями или PDF), я смогу посмотреть именно Ваши условия и сказать, имеет ли арендодатель право сейчас требовать весь оставшийся 1 млн, какие штрафы ему предусмотрены, можно ли требовать уменьшения/отсрочки арендной платы и как лучше юридически зафиксировать Вашу позицию, чтобы не ухудшить положение.
С наилучшими пожеланиями, Хабас Феликсович.
