Здравствуйте, Евгения! Очень приятно, живу в г. Реутов, на Октября)
Стояки ХВС, ГВС, отопления и канализации, обслуживающие более одной квартиры, относятся к общему имуществу собственников на основании п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и пп. 5, 6 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
Собственник обязан обеспечить доступ к такому имуществу для необходимых ремонтных работ.
Это прямо предусмотрено подп. «е» п. 34 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.
допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем в порядке, указанном в пункте 85 настоящих Правил, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ — по мере необходимости, а для ликвидации аварий — в любое время;
normativ.kontur.ru/document?moduleId=1&documentId=503528
Самовольно вскрывать квартиру или входить туда против воли собственника нельзя: жилище неприкосновенно в силу ст. 25 Конституции РФ и ст. 3 ЖК РФ.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/ed0b829604f79a6e37a7e1aa152b243656e82949/
Сначала УК должна направить каждому собственнику письменное уведомление.
В нем указываются точные дата и время доступа, перечень и продолжительность работ, ответственное лицо, телефон для согласования другой даты в пределах пяти рабочих дней.
Это требование подп. «о» п. 31 Правил № 354.
Уведомление лучше вручать под подпись и одновременно направлять заказным письмом по адресу квартиры.
Каждый недопуск необходимо оформлять актом с участием двух свидетелей, указанием даты, времени, работников подрядчика и предложенного объема работ.
Полезна видеофиксация, но без съемки внутри квартиры.
Контакты отсутствующего собственника Вы не получите скорее всего, поскольку есть ФЗ -152. Тогда в уведомлении писать «Собственнику квартиры № __».
Официальные уведомления направляйте на адрес самой квартиры.
При обращении в суд истец указывает известные сведения, а суд вправе запросить адресные данные ответчика; неизвестный идентификатор ответчика суд запрашивает самостоятельно по правилам ст. 131 ГПК РФ.
С пожилой собственницей разговаривать лучше вместе с представителем УК и подрядчика - предметно: показать утвержденный объем капремонта, договор, график, документы работников, объяснить, что меняется именно общедомовой стояк, согласовать удобное дневное время, порядок защиты мебели и последующего восстановления отделки.
Формулировка о том, что собственник автоматически принимает всю административную и материальную ответственность, юридически некорректна.
Убытки взыскиваются лишь при доказанности противоправного поведения, причинной связи, размера ущерба и оснований ответственности по ст. 15 и 1064 ГК РФ.
Отказ в допуске может стать важным доказательством вины, но не заменяет установление причин конкретной аварии.
После надлежащего уведомления и зафиксированного отказа — вправе подать в районный суд иск об обязании предоставить доступ для замены конкретных коммуникаций.
В иске можно запросить и судебную неустойку за каждый день неисполнения решения на основании ст. 308.3 ГК РФ.
Судебная практика зависит прежде всего от качества уведомлений и доказательств необходимости работ.
В решении Крымского районного суда по делу № 2-1201/2020 доступ был предоставлен принудительно.
В деле № 2-1005/2023 Орджоникидзевский районный суд Новокузнецка отказал, поскольку уведомления не содержали точной даты и времени, а факты недопуска и аварийности не были надлежаще подтверждены.
Поэтому сейчас главное — не собирать подписи под отказами, а поручить УК или заказчику капремонта правильно провести уведомление, оформить недопуск и обратиться в суд.
Практика
https://www.zakonrf.info/gorsud/doc-bd9053df-9850-5f44-b67e-3cc80dc7f385/
https://sudact.ru/regular/doc/hwO23MylfC1J/
С уважением, Дарья
Самостоятельно получить персональные данные и контакты отсутствующего собственника приватизированной квартиры жильцы не смогут, поскольку сведения ЕГРН закрыты в рамках ФЗ № 152-ФЗ. Обязанность по установлению связи с ним лежит на исполнителе услуг в лице УК или ТСЖ, которые на основании ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ уполномочены вести и актуализировать реестр собственников с номерами телефонов. В отношении закрытого помещения УК совместно с подрядчиком и жилищной инспекцией обязаны составить комиссионный акт о невозможности выполнения работ ввиду отсутствия доступа. Пожилой 70-летней собственнице официальное уведомление-требование должно быть вручено под подпись сотрудниками УК в присутствии совета дома. В беседе с ней упор необходимо делать на финансовые последствия. При отказе составляется акт о недопуске, который автоматически перекладывает всю материальную ответственность за будущие аварии, прорывы и заливы нижних этажей с подрядной организации и фонда капремонта лично на нее по ст. 1064 ГК РФ. Если мирные переговоры со стороны УК не дадут эффекта, управляющая организация подают иск в суд о принудительном обеспечении доступа к общему имуществу. Для детального разбора Вашей ситуации, оценки рисков или подготовки необходимых документов, Вы можете обратиться ко мне в чат на платной основе. С уважением, Авдеев В.М.
Еще момент - в случае если у пожилой собственницы действительно имеются документально подтвержденные или явные признаки психического расстройства, она в установленном законом порядке может быть признана судом недееспособной либо ограниченно дееспособной на основании ст. 29, 30 ГК РФ. В таком случае у нее обязательно есть официально назначенный законный представитель (опекун или попечитель), который и несет материальную и юридическую ответственность за надлежащее содержание жилого помещения, а также за обеспечение беспрепятственного доступа к общедомовым инженерным коммуникациям