Здравствуйте!
В вашей ситуации сама по себе смена кадастрового номера земельного участка не является чем-то необычным. Это может происходить, например, при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или уточнении их границ. Если строительство продолжается на законных основаниях, а права застройщика на новый участок зарегистрированы, то это не должно негативно сказаться на правах участников долевого строительства.
Что касается первого вопроса, то заключать дополнительное соглашение к ДДУ на квартиру только из-за изменения кадастрового номера земельного участка, как правило, не требуется. Если после изменения участка сведения в ЕГРН позволяют однозначно установить, что строительство ведется на том же объекте, а проектная документация и разрешение на строительство приведены в соответствие, то изменение кадастрового номера само по себе не делает договор недействительным и не требует его обязательного изменения. Именно поэтому многие застройщики вообще не заключают такие дополнительные соглашения с дольщиками. Однако если застройщик предлагает подписать такое соглашение по кладовке, поскольку регистрация этого ДДУ еще не завершена, это выглядит логичным: Росреестру проще зарегистрировать договор, если в нем уже указаны актуальные сведения об участке.
По второму вопросу проверить причины смены кадастрового номера вполне возможно. Для начала можно заказать выписку из ЕГРН на новый земельный участок и, если известен старый кадастровый номер, посмотреть сведения и по нему. Обычно в выписке указывается, что участок образован из другого участка или нескольких участков, либо, наоборот, прекратил существование вследствие раздела или объединения. Кроме того, полезно посмотреть разрешение на строительство и проектную декларацию застройщика. Если разрешение было переоформлено в связи с изменением земельного участка, это обычно отражается в соответствующих документах.
Само по себе изменение кадастрового номера не влияет на срок сдачи дома или передачу квартиры. Последствия могут возникнуть лишь в том случае, если изменение связано с серьезными земельно-правовыми проблемами, например с прекращением прав застройщика на участок или невозможностью строительства. Однако из того, что вы описали, таких признаков не видно. Наоборот, если застройщик оформляет дополнительное соглашение и приводит договор в соответствие с актуальными сведениями ЕГРН, это скорее свидетельствует о том, что он устраняет препятствия для регистрации.
Что касается залога земельного участка в пользу Сбербанка, это стандартная практика при проектном финансировании строительства. В силу Федерального закона № 214-ФЗ права участников долевого строительства защищены, а после государственной регистрации ДДУ у дольщиков возникает залоговое право на объект строительства. Сам факт нахождения земельного участка в залоге у банка не означает риска утраты квартиры или кладовки.
Если регистрация ДДУ по кладовке действительно длится уже около трех месяцев, имеет смысл запросить у застройщика или через Росреестр информацию о причине приостановления регистрации. Росреестр приостанавливает регистрацию только по основаниям, предусмотренным Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», и соответствующее решение должно быть оформлено официально. Из него будет видно, действительно ли проблема связана исключительно со сменой кадастрового номера или имеются иные замечания.
С наилучшими пожеланиями, Хабас Феликсович.
