Здравствуйте, какую цену указать в договоре КП дома и земельного участка, кадастровая стоимость дома 1 795 120, 45 земли 249 500, в собственности менее пяти лет? Хочу минимизировать налог с продажи.
Здравствуйте, Светлана, г. Воронеж,
какую цену указать в договоре КП дома и земельного участка, кадастровая стоимость дома 1 795 120, 45 земли 249 500, в собственности менее пяти лет? Хочу минимизировать налог с продажи.
Налоговая сравнивает цену из договора с 70% от кадастровой стоимости (на 1 января года продажи). Если договорная цена окажется ниже этой «пороговой» суммы, для расчёта налога возьмут кадастр × 0,7. То есть вы не сэкономите, а наоборот — база для налога может оказаться выше, чем если бы вы указали реальную рыночную цену чуть выше порога. Укажите в договоре сумму, которая отражает реальную рыночную стоимость сделки, но при этом не опускайте её ниже 70% от кадастровой (для вашего случая: 70% от 1 795 120 + 70% от 249 500). Так налоговая возьмёт для расчёта именно вашу договорную цену, и вы сможете законно уменьшить налог. Вам нужно зафиксировать реальную рыночную цену (но не ниже 70% от кадастра) и грамотно примените вычет или подтверждённые расходы.
Здравствуйте! Поскольку дом и земельный участок находятся в вашей собственности менее пяти лет, при их продаже возникает обязанность уплатить НДФЛ, и ключевой момент для минимизации налога – это цена, указанная в договоре, однако ориентироваться нужно на правило 70% от кадастровой стоимости: налоговая возьмёт для расчёта наибольшую из двух сумм – либо цену договора, либо 70% кадастра на 1 января года продажи. Для вашего дома кадастровая стоимость 1 795 120,45 руб., значит 70% составляют 1 256 584,32 руб., для земли с кадастровой стоимостью 249 500 руб. порог равен 174 650 руб. Если вы укажете цену выше этих порогов, налог посчитают с реальной цены, а если ниже – всё равно применят эти пороговые значения, поэтому указывать сильно заниженную цену бессмысленно и даже опасно: при расторжении сделки покупатель вернёт только сумму из договора, а у Росреестра могут возникнуть сомнения в действительности сделки. Самая безопасная стратегия – указать в договоре отдельную стоимость для дома и отдельную для земельного участка (это позволяет применять вычеты к каждому объекту раздельно) и установить цену каждого объекта чуть выше 70% кадастра, то есть для дома примерно от 1 260 000 руб., для участка – от 175 000 руб. Кроме выбора цены, вы можете дополнительно уменьшить налогооблагаемый доход двумя законными способами: применить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 руб., распределив его между объектами, либо вычесть из дохода документально подтверждённые расходы на приобретение именно этого дома и участка (если они есть и превышают сумму вычета). Обратите внимание, что даже если после всех вычетов налог окажется нулевым, вы всё равно обязаны подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплатить налог (при его наличии) до 15 июля, а с 2025 года действует прогрессивная шкала – 13% с дохода до 2,4 млн руб. и 15% с превышения, однако в вашем случае при использовании вычета налоговая база, скорее всего, не превысит 2,4 млн. Следует также помнить, что занижение цены существенно ниже кадастровой доли не снижает налог, но создаёт риски для обеих сторон, и если вы хотите полностью избежать налога, возможно, имеет смысл сравнить оба вычета и выбрать тот, который даст больший результат.
