Какие налоги нужно оплатить при продаже коммерческой недвижимости между взаимозависимыми лицами?

Добрый день. Если ООО продает помещение своему единственному участнику и директору как физическому лицу за 300 000 рублей, базовый расчет такой.

ООО включает фактически полученные 300 000 рублей в доходы по УСН. Налог при ставке 6 процентов составит 18 000 рублей. Расходы на приобретение помещения при объекте «доходы» налог не уменьшают. Правило о расчете дохода исходя из 70 процентов кадастровой стоимости применяется к продаже недвижимости физическими лицами, но не к продаже имущества ООО на УСН.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/281ce306d4c05188cf38182099250dc8b2fc2a73/

НДС зависит от доходов ООО и применяемого режима по НДС. Если доходы за 2025 год не превысили 20 млн рублей и в 2026 году этот порог еще не превышен, действует автоматическое освобождение от НДС. При отсутствии освобождения нужно дополнительно рассчитать НДС по выбранной ставке.

Налог на имущество ООО платит за период до прекращения права собственности. Если объект облагается по кадастровой стоимости, сумма зависит от региона, ставки и даты регистрации перехода права.

Здравствуйте. Если коммерческую недвижимость продаёт ООО на УСН «доходы» 6%, налог ООО формально рассчитывается с фактически полученной цены по договору. При цене 300 000 рублей налог по УСН составит 18 000 рублей. Правило о расчёте налога минимум с 70% кадастровой стоимости применяется при продаже недвижимости физическими лицами и напрямую к ООО на УСН не относится.

Однако продажа директору и единственному учредителю является сделкой между взаимозависимыми лицами. Цена 300 000 рублей при кадастровой стоимости 1 000 000 рублей должна иметь экономическое обоснование: техническое состояние объекта, обременения, необходимость ремонта и иные обстоятельства. Желательно получить независимый отчёт об оценке. При очевидном занижении цены налоговая может поставить вопрос о получении учредителем необоснованной выгоды и доначислении налогов исходя из рыночной стоимости сделки.

Кроме того, у физического лица может возникнуть облагаемая НДФЛ материальная выгода по статье 212 НК РФ — как разница между обычной рыночной ценой недвижимости и ценой, уплаченной взаимозависимому ООО. Кадастровая стоимость не всегда равна рыночной, поэтому размер возможной выгоды должен определяться на основании рыночной оценки, а не автоматически как 700 000 рублей.

Отдельно необходимо проверить НДС. В 2026 году ООО на УСН освобождается от НДС, если его доход за 2025 год не превысил 20 млн рублей. Если этот лимит превышен либо право на освобождение утрачено в течение 2026 года, с продажи недвижимости дополнительно исчисляется НДС по применяемой обществом ставке. Налог на имущество организаций также уплачивается за период владения объектом, если недвижимость облагается по кадастровой стоимости.

Таким образом, провести сделку за 300 000 рублей возможно, но без оценки и документального обоснования цены налоговый риск высокий. Для точного расчёта нужно посмотреть выписку ЕГРН, первоначальную стоимость объекта, регион, доход ООО за 2025–2026 годы, применяет ли оно НДС и в каком статусе директор приобретает объект — как физическое лицо или ИП. Могу проверить документы и подготовить безопасную схему оформления сделки с расчётом налоговых последствий.

Здравствуйте Марина

ООО должно заплатить единый налог по УСН — 6% с суммы сделки, то есть с 300 000 рублей. А вот директору-учредителю как физлицу дополнительных налогов с самой покупки платить не нужно