Здравствуйте!
Данная схема юридически некорректна и несет в себе критические риски для родителей. Садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ) и его председатель не наделены полномочиями распоряжаться муниципальной землей и регистрировать переход прав на недвижимое имущество.
Ниже приведен правовой анализ ситуации и алгоритм правильных действий.
1. Юридический статус участка
Если участок был оформлен по договору купли-продажи на сестру, то в силу ст. 223 ГК РФ и действующего земельного законодательства, собственником (пусть даже с незарегистрированным в ЕГРН правом) признается сестра.
Тот факт, что земля не приватизирована, означает, что она находится в публичной собственности (муниципальной или государственной).
Сестра в данном случае обладает правом пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования, закрепленным советским актом или старым договором купли-продажи. СНТ этой землей не владеет и распоряжаться ей не может.
2. Риски и неправомерность схемы председателя
Выход из СНТ не равен отказу от прав на землю. Заявление сестры о выходе из членов СНТ лишает её только статуса члена товарищества. Отказаться от прав на земельный участок в пользу СНТ невозможно, так как СНТ — это юридическое лицо, не являющееся собственником этой земли (ст. 18 ФЗ № 217).
Отказ от права на землю оформляется исключительно через подачу заявления в орган местного самоуправления (администрацию района) в соответствии со ст. 53 Земельного кодекса РФ.
Главный риск: Если сестра подпишет заявление председателю, а родители займутся межеванием, в процессе оформления администрация или Росреестр поднимут старые архивные документы, где собственником/пользователем числится сестра. В приватизации родителям будет отказано. Более того, сестра в любой момент сможет оспорить действия председателя и родителей в суде, вернув участок себе.
3. Единственный юридически правильный путь
Поскольку юридическим владельцем (на основании договора купли-продажи) является сестра, переоформление должно идти строго через гражданско-правовую сделку между сестрой и родителями.
Алгоритм действий:
Заключение договора: Сестра и один из родителей (или оба) заключают договор купли-продажи (за символическую сумму) или договор дарения прав на земельный участок и расположенные на нем постройки.
Оформление прав сестры (если необходимо): Если старый договор купли-продажи сестры позволяет внести сведения в ЕГРН как о ранее учтенном объекте (ФЗ № 518), сначала регистрируются права сестры, и тут же регистрируется переход права на родителей.
Приватизация и межевание: Если старых документов для Росреестра недостаточно, родители, получив от сестры все права по договору/соглашению уступки, обращаются в местную администрацию для оформления участка в собственность в порядке «дачной амнистии», после чего проводят межевание.
Что делать сейчас
Не подписывать заявление председателя о выходе из СНТ «в пользу СНТ». Это потеря времени и документов.
Затребовать у сестры оригинал того самого советского/постсоветского договора купли-продажи и членскую книжку.
Мое предложение:
Для исключения судебных споров в будущем и гарантированного перехода прав на родителей:
Правовой аудит имеющихся документов (договора купли-продажи, актов, справок от председателя) для определения точного правового статуса участка.
Разработку юридически чистого соглашения/договора между сестрой и родителями, который примет администрация и Росреестр.
Составление пошаговой инструкции по взаимодействию с администрацией района для последующей приватизации.
Если остались вопросы, нужна консультация или документы — переходите в чат.
Ответ был полезен? Благодарность здесь: Благодарность
С уважением, Иван Севастьянов.
