Жанна, добрый день.
Имеют место два независимых ограничения, которые действуют одновременно:
Минимальный размер 8 соток по ПЗЗ Улан-Удэ
Охранная зона ЛЭП (Постановление Правительства РФ от 24.02.2009 № 160) при напряжении до 1 кВ ширина зоны 2 м, 1-20 кВ — 10 м, 35 кВ —-15 м от крайних проводов
Администрация правомерно указала, что образуемый участок (после исключения части под охранной зоной) фактически снова выходит менее 4 соток, то есть не достигает минимума 8 соток по ПЗЗ.Пошаговый алгоритм действий
Шаг 1. Обратиться в Россети (Россети Сибирь, Бурятия)
Администрация направила к ним обоснованно. Нужно получить:
Технические условия (справку) о фактической охранной зоне ЛЭП на вашем участке её точную ширину в метрах.
Сведения о внесении охранной зоны в ЕГРН (установлена ли она официально как ЗОУИТ).
Выяснить возможность выдачи согласования на использование/строительство в охранной зоне для ЛЭП до 1 кВ это нередко допускается. Если охранная зона не внесена в ЕГРН, у вас сильная позиция: до внесения в реестр она юридически не ограничивает права (ст. 106 ЗК РФ, ФЗ № 342-ФЗ от 03.08.2018) .
Шаг 2. Проверить, внесена ли охранная зона в ЕГРН.
Заказать выписку из ЕГРН о зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) через Госуслуги или МФЦ
Проверить на ПКК (Публичная кадастровая карта): pkk.rosreestr.ru → слой «Зоны и территории»
Если охранная зона не внесена в ЕГРН: администрация не вправе отказывать в образовании участка по этому основанию. Это основание для обжалования отказа.
Шаг 3. Обжаловать отказ администрации (при наличии оснований).
Отказ должен быть мотивирован со ссылкой на конкретную норму права. Проверить отказ на соответствие:
Ст. 11.9 ЗК РФ — основания для отказа в образовании участка
Ст. 39.29 ЗК РФ — основания для отказа в перераспределении
Позиция Росреестра (письмо от 21.11.2023 № 14-10781-ТГ/23): отсутствие минимального размера в ПЗЗ не является само по себе препятствием для образования участка при определённых обстоятельствах
Шаг 4. Альтернативный путь: изменение конфигурации межевания
Попросить кадастрового инженера пересмотреть границы так, чтобы:
Площадь с учётом охранной зоны всё равно составляла ≥ 8 соток, либо
Оформить участок целиком без учёта охранной зоны — ограничение использования ≠ уменьшение площади участка
Ключевой момент: охранная зона не «забирает» площадь участка, она лишь ограничивает виды деятельности в ней. Участок площадью 8+ соток может включать охранную зону как часть своей территории .
Шаг 5. Если участок физически не достигает 8 соток без охранной зоны
Возможные варианты:
Объединение с соседним участком (ст. 11.6 ЗК РФ) до нужной площади
Иск о признании права собственности в судебном порядке при наличии документов о длительном использовании (ст. 234 ГК РФ приобретательная давность, срок 15 лет для физлиц)
Приватизация как участка под объектом недвижимости, если на участке есть зарегистрированный дом, то ст. 39.20 ЗК РФ даёт исключительное право на приобретение участка под ним вне зависимости от его площади
Что просить у Россетей конкретно
При обращении указать:
Адрес объекта, кадастровый квартал
Напряжение ЛЭП (уточнить у Россетей)
Просьба о согласовании размещения земельного участка в охранной зоне ЛЭП (выдаётся на основании Постановления Правительства РФ № 160)
Просьба о справке о границах охранной зоны с указанием её ширины
Россети обязаны ответить в течение 30 дней (ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан» № 59-ФЗ). При отказе или игнорировании жалоба в Ростехнадзор (Сибирское управление) .
Рад буду оценке ответа. Спасибо.
