Получить разрешение органов опеки, затем муж по гендоверенности продает в одном городе, а жена по гендоверенности покупает в другом городе?

Вы абсолютно правы в том, что ключевым этапом является получение разрешения органов опеки. Сделка с недвижимостью, где есть доли детей — это сложный процесс, требующий строгого соблюдения закона.

Ваш план действий в целом верный, но требует важных уточнений и правильной последовательности шагов.

Этап 1: Поиск вариантов (до получения разрешения)
Это самый важный подготовительный этап. Органы опеки никогда не дают разрешение «вслепую».

Вы должны сначала найти квартиру в другом городе, которую планируете купить.
Соберите полный пакет документов на эту новую квартиру (выписка из ЕГРН, технический паспорт).
Главное условие: Условия для детей не должны ухудшаться. Доля ребенка в новой квартире должна быть равна или больше по стоимости, чем в старой. Если новая квартира меньше по площади, доля ребенка должна стоить дороже.
Этап 2: Получение разрешения от органов опеки
Вы идете в органы опеки и попечительства по месту нынешней регистрации детей. Вам понадобятся:

Заявление обоих родителей.
Паспорта родителей и свидетельства о рождении детей.
Правоустанавливающие документы на старую квартиру.
Документы на новую квартиру (договор купли-продажи, выписка из ЕГРН).
Предварительные договоры купли-продажи (ПДКП) на обе квартиры.
Органы опеки выдадут распоряжение (разрешение), в котором будет четко прописано условие сделки. Обычно это звучит так: «Разрешить продажу… при условии одновременной покупки… с выделением долей детям в размере не менее...».

Этап 3: Оформление доверенностей
Да, использование генеральных доверенностей — стандартная практика в таких сделках, особенно если один супруг остается с детьми, а второй занимается документами.

Мужу нужна доверенность от жены (и наоборот, если нужно) с правом продажи текущей квартиры.
В доверенности обязательно должно быть указано право подписывать договор купли-продажи, подавать документы на регистрацию перехода права собственности и получать деньги.
Важно: Для органа опеки может потребоваться нотариальное согласие супруга(и) на сделку, даже если вы в браке.
Как проходит сама сделка (одновременность)
Сделки с участием опеки всегда проходят одновременно. Нельзя сначала продать старую квартиру, а потом искать время на покупку новой. Существует два основных способа проведения такой сделки:

С использованием банковской ячейки или аккредитива (самый надежный):

Покупатель вашей старой квартиры кладет деньги в ячейку/аккредитив.
Условием доступа к деньгам для вас является переход права собственности на новую квартиру с долями детей.
Деньги переводятся продавцу новой квартиры только после того, как Росреестр зарегистрирует выделение долей детям.
Прямая продажа-покупка (менее распространенный вариант):

Это возможно, если покупатель вашей квартиры одновременно продает вам свою (альтернативная сделка). Но между разными городами выстроить такую цепочку крайне сложно.
Важные нюансы
Банковская ячейка: При использовании ячейки в договоре аренды часто требуется присутствие сотрудника банка. Поскольку города разные, муж и жена могут действовать через своих представителей по доверенностям, но этот момент нужно заранее согласовать с банком.
Регистрация сделки: Продажа регистрируется в одном городе, покупка — в другом. Это две разные записи в Росреестре, но они должны происходить в один день или максимально близко друг к другу.
Выполнение условий опеки: После завершения сделки (покупки новой квартиры) у вас обычно есть срок (например, 1-3 месяца), чтобы исполнить обязательство перед опекой — выделить доли детям и предоставить им выписку из ЕГРН об этом.
Резюме: Ваша схема рабочая. Сначала находите новую квартиру -> получаете разрешение опеки -> оформляете доверенности -> проводите одновременную сделку с использованием банковского инструмента, гарантирующего выделение долей детям. Обязательно проконсультируйтесь с риелтором или юристом, специализирующимся на сделках с маткапиталом/долями детей, чтобы избежать ошибок в формулировках договоров.

Добрый день. 

В силу ст. 37 ГК РФ и ст. 21 Федерального закона № 48-ФЗ для отчуждения долей несовершеннолетних требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства по месту жительства детей с обязательным условием одновременного приобретения в собственность детей равноценных долей в ином жилом помещении.

Сделка по продаже и покупке в разных городах через представителей по нотариально удостоверенным доверенностям допустима (ст. 185, 185.1 ГК РФ), однако требует соблюдения синхронности расчетов и нотариального удостоверения всех договоров отчуждения детских долей (ст. 54 СК РФ, ст. 42 Закона о регистрации недвижимости). Разрешение опеки выдается с указанием конкретных параметров приобретаемого жилья; после регистрации перехода права собственности на новое жилье с выделением детских долей вы обязаны предоставить в орган опеки выписки из ЕГРН для снятия контроля, в противном случае разрешение утрачивает силу.

Если ответ был полезен, отметьте это знаком «+»