Здравствуйте, планируем преобрести дом на мат капитал стоимостью 350т.р. с условиями что продовец получит всю сумму мат капитала 725т.р. а разницу после сделки вернет нам. Как сделать правильнт, что бы обесопасить себя , что бы деньги продавец точно вернул?
Здравствуйте!
Чтобы обезопасить себя при покупке дома с использованием материнского капитала (МК), где продавец получает всю сумму МК, а разницу должен вернуть после сделки, необходимо тщательно продумать юридическую структуру сделки и зафиксировать все условия в документах. Вот ключевые шаги и рекомендации:
1. Нотариальное удостоверение сделки
Договор купли-продажи должен быть заверен нотариусом. Это повысит уровень контроля за соблюдением условий сделки и снизит риски мошенничества. Нотариус проверит законность сделки, права сторон и соответствие документов требованиям закона.
2. Чёткое прописывание условий в договоре
В договоре купли-продажи необходимо детально прописать:
Сумму, оплачиваемую материнским капиталом, и реквизиты сертификата МК.
Сумму, которую продавец обязуется вернуть покупателю после получения МК, и срок возврата.
Порядок и способ возврата (наличными, переводом на счёт, через банковскую ячейку и т. д.).
Последствия для продавца при невозврате суммы (например, штрафные санкции, право покупателя требовать исполнения обязательства через суд).
Можно включить условие о том, что право собственности на дом переходит к покупателю только после полного исполнения продавцом обязательств по возврату разницы.
3. Соглашение о задатке или авансе
Если есть опасения, что продавец может отказаться от сделки после получения МК, можно предусмотреть в договоре условие о задатке или авансе. В случае неисполнения обязательств продавцом покупатель сможет взыскать с него двойную сумму задатка или потребовать возмещения убытков [Гражданский кодекс РФ, ст. 381].
4. Обеспечение исполнения обязательств
Можно использовать следующие механизмы:
Залог имущества продавца в пользу покупателя до возврата разницы. Это можно зафиксировать в отдельном договоре залога или включить условие в договор купли-продажи.
Поручительство третьего лица, которое обязуется выплатить разницу, если продавец не выполнит обязательство.
Банковская гарантия, где банк выступает гарантом исполнения обязательства продавца.
5. Проверка продавца и объекта недвижимости
Перед сделкой стоит:
Проверить право собственности продавца на дом, отсутствие обременений и арестов через выписку из ЕГРН.
Убедиться в юридической чистоте объекта: нет ли споров, долгов, прав третьих лиц.
Проверить репутацию продавца, наличие у него долгов или судебных разбирательств.
6. Регистрация права собственности с оговоркой
Если есть риски, что продавец не вернёт разницу, можно рассмотреть вариант регистрации права собственности на дом с обременением (например, с указанием, что полное право собственности переходит к покупателю только после исполнения продавцом обязательства по возврату средств). Это возможно при согласовании с Росреестром и нотариусом.
7. Юридическая консультация
Обязательно обратитесь к юристу, специализирующемуся на недвижимости и сделках с МК. Он поможет составить договор, учесть все нюансы и минимизировать риски.
Дополнительные важные моменты
Использование материнского капитала. После подписания договора нужно подать в Социальный фонд России (СФР) заявление о перечислении средств МК на счёт продавца. Рассмотрение заявления занимает до 10 рабочих дней, а перечисление денег — до 5 рабочих дней после одобрения.
Выделение долей. Если дом приобретается с использованием МК, он должен быть оформлен в общую долевую собственность всех членов семьи, включая детей. Размер долей не обязательно должен быть одинаковым, но доля каждого члена семьи не может быть меньше, чем его пропорциональная доля в сумме МК.
Важно! Если продавец не вернёт разницу после получения МК, покупатель вправе обратиться в суд с иском о взыскании долга и, при наличии оснований, о признании сделки недействительной (например, если были нарушены права детей или условия использования МК). Если ответ был вам полезен, не забудьте оставить положительный отзыв: это помогает и мотивирует юристов вести бесплатные консультации!
