Тема: Консультация по вопросу досрочного расторжения договора найма жилого помещения. Здравствуйте! Мне необходима юриди

Question

Тема: Консультация по вопросу досрочного расторжения договора найма жилого помещения. Здравствуйте! Мне необходима юридическая оценка ситуации и понимание моих прав по следующим пунктам: 1. Обстоятельства дела: - Предмет договора: Договор найма жилого помещения (квартиры). - Срок действия договора: 1 год - Фактическое проживание: Снимаю квартиру около 4 месяцев. - Суть конфликта: Собственники уведомили меня о намерении продать квартиру. В связи с этим они требуют, чтобы я освободил(а) помещение в течение 2 месяцев. На данный момент я все обязательства исполняю в полном объеме: арендную плату вношу вовремя, коммунальные платежи оплачиваю без задержек, правила проживания не нарушаю. Вопросы к юристу: 1. Имеют ли право собственники требовать моего выселения в связи с продажей объекта недвижимости, если это прямо не предусмотрено условиями нашего договора? 2. Является ли намерение продать квартиру законным основанием для одностороннего расторжения договора найма в моем случае? 3. Какие мои действия, если собственники начнут оказывать давление или попытаются ограничить мой доступ в квартиру (отключить свет/вода, сменить замки)? Пункты договоров: 2. Права и обязанности Арендодателя. 2.1. Арендодатель подтверждает, что он получил согласие всех совершеннолетних лиц, зарегистрированных по данному адресу, или владеющих совместно с ним данной жилплощадью, на сдачу данной квартиры в аренду. 2.2. Арендодатель подтверждает, что на момент подписания настоящего Договора аренды данная квартира не продана, не подарена, не является предметом судебного спора, не находится под залогом, арестом, не сдана внаем. Дом на период аренды квартиры не подлежит сносу или капитальному ремонту с отселением. 2.3. Арендодатель имеет право посещать Нанимателя только с предварительным уведомлением. 2.4. Арендодатель последствия аварий и повреждений, происшедших не по вине Нанимателя, устраняет своими силами. коммунальные услуги, телефон (абонентская ежемесячная плата). 3. Права и обязанности Нанимателя. 3.1 Солержатьорую кватирупоякредурем сантарыми, противопожарными и иными нормами установлеными действующим законодательством РФ. 3.2. О предстоящем освобождении снимаемой в аренду квартиры известить Арендодателя не менее чем за дое недели. 3.3. В случае нанёсения ущерба арендуемой квартире и имуществу, находящемуся в ней, Наниматель обязуется возместить Арендодателю причиненный ущерб. 3.4. Наниматель оплачивает: расход электроэнергии, междугородние, международные телефонные переговоры, различные услуги телефонной связи, счетчини водослабжения 3.5 Нанимателю разрешено сдавать квартиру полностью или частично в субаренд топления физически и юридическим лицам. Срок действия договора аренды квартиры, порядок изменения, расторжение договора. 5.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует в течение всего срока аренды квартиры. 5.2. Изменения и дополнения к настоящему договору могут вноситься только по соглашению сторон путем подписания дополнительного соглашения, являющегося неотьемлемой частью настоящего договора аренды квартиры. 5.3. Досрочное расторжение договора аренды Наймодателем возможно в случаях, если Наниматель нарушил свои обязанности по настоящему договору аренды квартиры. 6. Порядок рассмотрения споров. 6.1. Все споры между сторонами, связанные с настоящим договором аренды, решаются путем взаимных переговоров. 6.2. В случае невозможности их разрешения переговорным путем они будут рассмотрены в соответствии с Законодательством РФ.

Александр Лебедев · Accepted Answer

Само намерение собственников продать квартиру не прекращает договор и не дает им права требовать выезда через два месяца. Несмотря на название «договор аренды», в отношениях между гражданами применяется договор найма жилого помещения (ст. 671 ГК РФ). По ст. 675 ГК РФ переход права собственности не влечет расторжения или изменения договора: покупатель становится новым наймодателем на прежних условиях. Указанный Вами п. 5.3 также разрешает досрочное расторжение по инициативе наймодателя только при нарушении обязанностей нанимателем. Если плата и коммунальные платежи вносятся вовремя, квартира используется нормально, а иных нарушений нет, продажа сама по себе под это условие не подпадает. Основания судебного расторжения наймодателем установлены ст. 687 ГК РФ: в частности, существенная просрочка платы, разрушение или порча жилья, использование не по назначению либо систематическое нарушение прав соседей. Ответьте собственникам письменно, что договор действует до указанной даты, нарушений с Вашей стороны нет и на досрочное прекращение Вы не согласны. Если Вам удобно выехать раньше, можно заключить отдельное соглашение, предусмотрев дату возврата квартиры, возврат обеспечительного платежа и разумную компенсацию расходов на переезд. До подписания такого соглашения продолжайте своевременно платить и сохраняйте подтверждения. Самовольная смена замков, отключение воды или электричества и вынос вещей незаконны. При попытке ограничить доступ вызывайте полицию для фиксации, снимайте происходящее, сохраняйте переписку и обращайтесь в суд с требованием предоставить доступ, прекратить препятствия и возместить убытки. Не подписывайте акт возврата и не передавайте ключи до фактического расчета. Отдельно проверьте, зарегистрировано ли ограничение права наймом: для договора сроком не менее года ст. 674 ГК РФ предусматривает государственную регистрацию ограничения. Это не позволяет нынешнему собственнику произвольно прекратить договор, но имеет значение для противопоставления найма будущему покупателю.