Здравствуйте. Сразу главное: раз детям выделены доли, для продажи квартиры обязательно нужно разрешение органа опеки и попечительства — и это не зависит от того, в разводе вы или нет. А вот нужно ли согласие бывшего мужа, зависит от того, кто записан собственником и когда покупалась квартира. Разберу обе части.
Разрешение опеки (это ключевое). Поскольку дети — сособственники, продать квартиру можно только с предварительного разрешения органа опеки (ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ). Опека даёт его при условии, что в новой квартире детям выделят доли не меньше прежних и жилищные условия не ухудшатся. Поэтому продажа и покупка идут «в связке»: вы одновременно продаёте старое жильё и наделяете детей равноценными долями в новом. Без разрешения опеки Росреестр сделку не зарегистрирует, а если зарегистрирует — её можно оспорить.
Согласие бывшего мужа. Тут всё решает выписка ЕГРН — кто собственники квартиры:
— Если квартира куплена после развода и оформлена только на вас и детей, бывший муж не собственник, и его согласие на продажу не требуется.
— Но есть важный нюанс материнского капитала. При его использовании доли по закону положены всем членам семьи, включая супруга (ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ). Если на момент внесения маткапитала вы были в браке, у второго мужа может быть право на долю. Если он записан сособственником — он участвует в сделке как собственник. Если доля ему не выделена, хотя он имел на неё право, он может оспорить продажу впоследствии. Это нужно урегулировать до сделки.
Что делать:
1. Закажите выписку ЕГРН на квартиру — она покажет точный состав собственников и размеры долей. От этого зависит, требуется ли участие бывшего мужа.
2. Заранее обратитесь в орган опеки за разрешением на продажу долей детей, имея на руках вариант нового жилья с равноценными долями для детей.
3. Если маткапитал вносился в период второго брака и у бывшего мужа есть право на долю — оформите это до продажи (соглашение о выделении/разделе долей), чтобы сделку потом не оспорили.
4. Сделку оформляйте у нотариуса: отчуждение недвижимости с долями несовершеннолетних подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст. 54 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
На что обратить внимание: для точного ответа важны две даты — когда именно куплена квартира и когда внесён маткапитал относительно второго брака. Именно это определяет права бывшего мужа. А разрешение опеки нужно в любом случае, пока дети несовершеннолетние и владеют долями.
Готов уточнить детали по вашей ситуации, если есть дополнительные вопросы.
