Здравствуйте, Амина!
Ситуация, которую Вы описываете, на практике встречается очень часто, и формальных запретов на такую сделку российское законодательство не содержит. Купля-продажа недвижимости между физическим лицом и подконтрольным ему обществом с ограниченной ответственностью допустима, и сделка действительна, однако внимание налоговых и иных контролирующих органов к ней будет повышенным сразу по нескольким направлениям, поэтому правильное оформление здесь критически важно. Постараюсь дать развёрнутые ответы по всем поставленным вопросам и обозначить альтернативные варианты структурирования, которые в некоторых случаях оказываются предпочтительнее обычной купли-продажи.
Начну с правовой квалификации. По подпунктам 2 и 7 пункта 2 статьи 105.1 Налогового кодекса Российской Федерации физическое лицо, прямо или косвенно владеющее более чем двадцатью пятью процентами уставного капитала организации, а также физическое лицо, осуществляющее полномочия её единоличного исполнительного органа, признаётся взаимозависимым с этой организацией лицом. В Вашем случае оба критерия выполняются одновременно, и сделка между Вами как продавцом и Вашим ООО как покупателем безусловно является сделкой между взаимозависимыми лицами. Параллельно, с корпоративной точки зрения, такая сделка квалифицируется как сделка с заинтересованностью по статье 45 Федерального закона от 8 февраля 1998 года № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», поскольку Вы одновременно являетесь и стороной сделки, и лицом, осуществляющим функции единоличного исполнительного органа покупателя. При этом, как верно отметили коллеги, пункт 7 статьи 45 указанного закона освобождает от соблюдения корпоративных процедур одобрения только общества, состоящие из одного участника, который одновременно осуществляет полномочия единоличного исполнительного органа. Поэтому первый принципиально важный для последовательности действий вопрос это число участников ООО.
Если Вы единственный участник общества, корпоративная процедура максимально упрощается. По статье 39 Федерального закона № 14-ФЗ решения, отнесённые к компетенции общего собрания участников, принимаются единственным участником единолично и оформляются письменным решением. Применительно к Вашей сделке требуется письменное решение единственного участника ООО об одобрении приобретения земельного участка с указанием продавца, кадастрового номера и площади участка, цены сделки и иных существенных условий. Если, помимо Вас, в обществе есть другие участники, дополнительно требуется соблюсти процедуру предварительного извещения, установленную пунктом 3 статьи 45 указанного закона, направив незаинтересованным участникам извещение о намерении совершить сделку с заинтересованностью не позднее чем за пятнадцать дней до её совершения с указанием тех же существенных условий, а при поступлении требования от участника, владеющего не менее чем одним процентом голосов, провести общее собрание участников, на котором решение принимается большинством голосов всех незаинтересованных участников. Несоблюдение этой процедуры влечёт риск признания сделки недействительной по пункту 6 статьи 45 указанного закона в системной связи со статьёй 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию общества или участника, владеющего не менее чем одним процентом долей.
Отдельно по статье 46 Федерального закона № 14-ФЗ необходимо проверить, не является ли сделка крупной. Если стоимость приобретаемого земельного участка составляет двадцать пять и более процентов балансовой стоимости активов ООО, определённой по данным бухгалтерской отчётности за последний отчётный период, предшествующий дате принятия решения, требуется отдельное одобрение крупной сделки. Для общества с единственным участником оно оформляется тем же решением единственного участника, а для общества с несколькими участниками решением общего собрания. Для приобретателя сделка считается крупной по балансовой стоимости актива, поэтому актуальный бухгалтерский баланс ООО следует поднять и сопоставить с предполагаемой ценой приобретения.
Теперь о ключевом для контролирующих органов вопросе цены. По пункту 1 статьи 105.3 Налогового кодекса Российской Федерации в сделках между взаимозависимыми лицами цена должна соответствовать рыночному уровню, в противном случае налоговый орган вправе доначислить налоги исходя из рыночной цены. Сделка купли-продажи земельного участка стоимостью менее одного миллиарда рублей по статье 105.14 НК РФ не относится к контролируемым сделкам, по которым налоговый орган проводит полноценный ценовой контроль с применением методов раздела V.1 Кодекса, однако это не освобождает Вас от риска корректировки цены в рамках обычной выездной проверки. Согласно сформировавшейся позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением отдельных положений раздела V.1 и статьи 269 Налогового кодекса Российской Федерации, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 февраля 2017 года, а также в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22 июля 2016 года № 305-КГ16-4920, многократное отклонение цены сделки от рыночного уровня в совокупности с признаками взаимозависимости сторон рассматривается как обстоятельство, указывающее на получение необоснованной налоговой выгоды по статье 54.1 НК РФ, и даёт налоговому органу право корректировать налоговые обязательства. Поэтому единственным надёжным способом защиты является определение цены сделки на основании отчёта об оценке независимого оценщика, имеющего членство в саморегулируемой организации оценщиков, выполненного в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки, прежде всего ФСО V и ФСО VII. Отчёт оценщика следует датировать не ранее чем за шесть месяцев до даты сделки и хранить вместе с экземпляром договора и платёжными документами.
С позиции продавца, то есть Вас как физического лица, доход от продажи земельного участка облагается налогом на доходы физических лиц по ставкам пункта 1 статьи 224 НК РФ, тринадцать процентов при доходе до пяти миллионов рублей в год и пятнадцать процентов с суммы превышения. Освобождение от налога по пункту 17.1 статьи 217 НК РФ применяется при владении участком не менее минимального предельного срока, который по общему правилу пункта 4 статьи 217.1 НК РФ составляет пять лет. Если этот срок выдержан, налог не уплачивается, и сделка с подконтрольным ООО становится полностью нейтральной по НДФЛ. Если срок владения меньше, при определении налоговой базы Вы вправе либо уменьшить доход на сумму документально подтверждённых расходов на приобретение участка, либо применить имущественный вычет в размере до одного миллиона рублей по подпункту 1 пункта 1 и подпункту 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ. При этом обращаю Ваше внимание на пункт 5 статьи 220 НК РФ, согласно которому имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 этой статьи, не применяются в случаях, если сделка совершается между взаимозависимыми лицами. Применительно к продавцу это ограничение прямо не относится к вычету при продаже, однако для покупателя физического лица в аналогичной обратной ситуации вычет при покупке у взаимозависимого лица не применяется, что важно учитывать при структурировании дальнейших сделок.
С позиции покупателя, то есть Вашего ООО, приобретение земельного участка не создаёт налогооблагаемого дохода и формирует основное средство в бухгалтерском учёте по фактической цене приобретения с дальнейшим начислением земельного налога по главе 31 НК РФ начиная с момента государственной регистрации перехода права собственности. Налога на добавленную стоимость в сделке не возникает, поскольку продавец действует как физическое лицо, не являющееся налогоплательщиком НДС, а реализация земельных участков и долей в них в любом случае не признаётся объектом налогообложения НДС по подпункту 6 пункта 2 статьи 146 НК РФ.
С точки зрения гражданско-правового оформления договор купли-продажи земельного участка должен быть совершён в простой письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами, по статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации. Нотариальное удостоверение по общему правилу не требуется, кроме случаев продажи доли в праве общей собственности или участия в сделке несовершеннолетнего либо ограниченно дееспособного лица. Существенными условиями договора являются предмет, индивидуализированный кадастровым номером, площадью, категорией земель и видом разрешённого использования согласно статье 554 ГК РФ, и цена, выраженная в твёрдой денежной сумме согласно статье 555 ГК РФ. Переход права собственности подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости по статье 551 ГК РФ и Федеральному закону от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», и именно с момента такой регистрации к покупателю переходит право собственности. Документы подаются через многофункциональный центр или электронно через личный кабинет Росреестра, государственная пошлина за регистрацию права юридического лица составляет двадцать две тысячи рублей по подпункту 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ.
Особенность подписания договора в Вашей ситуации заключается в том, что одно и то же лицо выступает с обеих сторон сделки, но в разных правовых статусах. В преамбуле и в реквизитах договор должен чётко разделять Вас как гражданина Российской Федерации, действующего от своего имени, и Ваше ООО в лице генерального директора, действующего на основании Устава. Подписи проставляются дважды, на стороне Продавца Ваша личная, на стороне Покупателя Ваша же подпись с расшифровкой должности и оттиском печати общества при её использовании. По пункту 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, однако пункт 121 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 разъясняет, что положения статьи 182 ГК РФ на органы юридического лица не распространяются. Это означает, что заключение сделки директором с самим собой как с физическим лицом допустимо при условии соблюдения корпоративных процедур одобрения сделки с заинтересованностью.
Расчёты между сторонами разумно осуществить безналичным путём через банковский счёт, поскольку при наличной форме оплаты за недвижимость от юридического лица физическому лицу действует лимит ста тысяч рублей по одному договору, установленный Указанием Банка России от 9 декабря 2019 года № 5348-У. Безналичная форма одновременно даёт подтверждение реальности расчётов для целей налогового контроля и снимает претензии по обстоятельствам, на которые особо обращает внимание Федеральная налоговая служба в рамках камеральных и выездных проверок. Если у общества временно нет необходимой суммы, возможны два корректных варианта: предусмотреть в договоре отсрочку платежа с возникновением залога приобретённого участка в силу пункта 5 статьи 488 ГК РФ либо предварительно внести в общество денежные средства через увеличение уставного капитала по статье 19 Федерального закона № 14-ФЗ либо вклад в имущество без увеличения уставного капитала по статье 27 того же закона. Второй вариант особенно удобен, поскольку по подпункту 11 пункта 1 статьи 251 НК РФ имущество, полученное от участника, владеющего более чем пятьюдесятью процентами уставного капитала, не учитывается в составе доходов общества для целей налогообложения прибыли.
Здесь же отдельно поставлю вопрос о том, действительно ли оптимальной для Вас формой передачи участка в общество является именно купля-продажа. Если бизнес-цель сводится к тому, чтобы земельный участок появился на балансе общества, и Вы как единственный участник готовы передать его без получения встречной денежной суммы, экономически и налогово предпочтительнее два альтернативных варианта. Первый, внесение земельного участка в качестве вклада в уставный капитал общества по статье 15 Федерального закона № 14-ФЗ и статье 66.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, что требует независимой оценки по статье 66.2 ГК РФ при любой стоимости и оформляется решением общего собрания или единственного участника, с последующей государственной регистрацией перехода права. Второй, внесение земельного участка в качестве вклада в имущество общества без увеличения уставного капитала по статье 27 Федерального закона № 14-ФЗ при условии, что такая возможность прямо предусмотрена уставом общества, либо после внесения соответствующих изменений в устав. В обоих вариантах у Вас как у физического лица не возникает облагаемого НДФЛ дохода, что соответствует разъяснениям Министерства финансов Российской Федерации и сложившейся правоприменительной практике. Если же Вашей целью является именно вывод денежных средств из общества в Вашу пользу, тогда купля-продажа сохраняет смысл, но требует соблюдения всех описанных выше формальностей и оценки.
Наконец, к рискам, которые требуют особого внимания и которых коллеги не коснулись. Первый риск это переоценка сделки как притворной по статье 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, если её фактическое содержание расходится с правовой формой, например, если расчёты по договору фактически не производились или производились формально с последующим возвратом средств в общество. Второй риск это претензии налогового органа по статье 54.1 НК РФ при значительном отклонении цены от рыночной с выводом денежных средств из общества в пользу контролирующего лица. Третий риск касается возможного банкротства общества или Вашего личного банкротства в будущем, при котором сделки с взаимозависимыми лицами по статье 61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» оспариваются как подозрительные в течение трёх лет, предшествующих принятию заявления о банкротстве, при наличии неэквивалентного встречного предоставления или причинения вреда кредиторам. Четвёртый риск это претензии регистрирующего органа при существенных пороках корпоративного одобрения, например, отсутствие протокола или решения единственного участника по крупной сделке, что является основанием для приостановления государственной регистрации по статье 26 Федерального закона № 218-ФЗ.
Чтобы свести эти риски к минимуму, итоговая последовательность действий выглядит так. Первое, провести независимую оценку земельного участка у оценщика, состоящего в саморегулируемой организации, с получением полноценного отчёта об оценке и установить цену сделки на уровне определённой оценщиком рыночной стоимости. Второе, проверить число участников ООО и соотношение цены сделки с балансовой стоимостью активов общества и подготовить либо решение единственного участника об одобрении сделки, либо протокол общего собрания участников с соблюдением процедуры извещения за пятнадцать дней. Третье, составить договор купли-продажи земельного участка в простой письменной форме с разграничением сторон, подробным описанием предмета, твёрдой ценой и порядком безналичных расчётов, а также акт приёма-передачи участка по статье 556 ГК РФ. Четвёртое, осуществить безналичную оплату с расчётного счёта общества на личный счёт продавца до подачи документов на регистрацию либо предусмотреть рассрочку платежа с возникновением залога в силу закона. Пятое, подать заявление о государственной регистрации перехода права собственности в Росреестр через многофункциональный центр или в электронной форме, приложив договор, акт, документы об одобрении сделки и платёжное поручение. Шестое, по итогам года представить в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплатить налог до 15 июля, если срок владения участком был менее пяти лет, либо обозначить в декларации применение освобождения по пункту 17.1 статьи 217 НК РФ, если срок выдержан. При альтернативном решении о внесении вклада в имущество вместо купли-продажи указанная последовательность сокращается до решения участника, акта о передаче и регистрационных действий, без денежных расчётов и налоговых последствий по НДФЛ.
При таком оформлении сделка корректна и с гражданско-правовой, и с корпоративной, и с налоговой точки зрения, отчёт оценщика выступает основным щитом от претензий ФНС, корпоративные решения снимают риск оспаривания сделки участниками или самим обществом, безналичные расчёты и регистрация в установленном порядке исключают претензии Росреестра и подтверждают реальность операции, а при выборе альтернативного варианта вклада в имущество Вы избегаете большинства налоговых вопросов в принципе.
С уважением, Гайворонский Александр.
Если учредитель один и он же директор то процедура упрощается. Положения ст. 45 ФЗ «Об ООО» о заинтересованности не применяются.
Оформляется Решение единственного участника ООО о приобретении земельного участка по согласованной цене.
Главный нюанс — подписи на договоре. Физически это делает один человек, но в разных статусах.
Т.е. в преамбуле договора укажите: «Продавец: гражданин РФ Иванов И.И.» и «Покупатель: ООО «Альфа» в лице Генерального директора Иванова И.И., действующего на основании Устава...».
В конце договора в реквизитах сторон Иванов И.И. расписывается дважды: один раз как физическое лицо (Продавец), второй раз — как руководитель компании с печатью ООО (Покупатель).
Если нужна помощь в подготовке полноценного договора — пишите в чат.