Уважаемый Александр.
По изложенной ситуации Ваша позиция в значительной части представляется обоснованной, однако окончательный вывод будет зависеть от результатов судебной экспертизы, содержания проекта капитального ремонта, исполнительной документации, акта приемки выполненных работ, а также технической схемы системы отопления.
Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ и ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, включая инженерное оборудование, обслуживающее более одного помещения.
В соответствии с п. 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных приборов учета тепловой энергии, а также иного оборудования, расположенного на указанных сетях. Следовательно, магистральная труба отопления, стояки и иные элементы системы отопления, обслуживающие более одного помещения, относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Управляющая организация не вправе освобождаться от обязанности по содержанию такой системы исключительно на том основании, что помещение было приобретено Вами после проведения капитального ремонта.
В силу ст. 161 и 162 ЖК РФ управляющая организация обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества, безопасные условия пользования помещениями и готовность внутридомовых инженерных систем к предоставлению коммунальных услуг. Соответственно, требования к управляющей компании в части неисправности отопления, недостаточной температуры и ненадлежащего функционирования системы отопления являются правомерными.
Довод управляющей компании о том, что помещение было приобретено Вами с уже существующими недостатками, не освобождает ее от обязанности содержать общее имущество в исправном состоянии. Новый собственник действительно приобретает помещение в существующем состоянии, однако одновременно приобретает право требовать, чтобы общее имущество многоквартирного дома не нарушало его права и не препятствовало пользованию принадлежащим ему помещением.
Что касается магистральной трубы, которая до капитального ремонта находилась в канале под полом, а после ремонта была выведена над уровнем пола и фактически препятствует использованию помещения, ключевое значение в данном вопросе будет иметь заключение экспертизы.
Для суда существенное значение будет иметь установление следующих обстоятельств: соответствует ли фактическое расположение трубы проекту капитального ремонта; соответствовал ли сам проект обязательным строительным, техническим и эксплуатационным требованиям; создает ли труба препятствия в использовании нежилого помещения; имеется ли техническая возможность вернуть трубу в подпольный канал; затрагивало ли такое изменение права собственников помещений многоквартирного дома и права собственника конкретного помещения; требовалось ли получение соответствующих согласований.
Ваш довод о том, что перенос магистральной трубы из подпольного канала в помещение мог затронуть права собственника помещения и порядок пользования общим имуществом, является юридически значимым. Само по себе наличие проекта капитального ремонта не означает допустимость любого проектного решения, если оно ухудшает положение отдельного собственника и создает препятствия в пользовании помещением.
В указанной части возможно заявлять требования об устранении нарушений права собственности на основании ст. 304 ГК РФ. В соответствии с данной нормой собственник вправе требовать устранения нарушений его права, даже если такие нарушения не связаны с лишением владения.
Позиция управляющей компании по вопросу радиаторов также не является бесспорной. Наличие запорной арматуры само по себе не свидетельствует о том, что радиаторы автоматически становятся исключительно Вашей собственностью и полностью исключаются из зоны ответственности управляющей организации. В силу п. 6 Правил № 491 внутридомовая система отопления включает стояки, обогревающие элементы, регулирующую и запорную арматуру, а также иное оборудование, расположенное на указанных сетях.
Вместе с тем окончательная правовая оценка данного вопроса должна осуществляться с учетом технической схемы системы отопления, наличия байпаса, первого отключающего устройства, возможности отключения прибора без нарушения работы общей системы, проекта капитального ремонта, акта разграничения эксплуатационной ответственности и состава общего имущества.
Если радиаторы были заменены в рамках капитального ремонта системы отопления многоквартирного дома и являются частью единой внутридомовой системы отопления, у Вас имеются существенные основания ссылаться на п. 6 Правил № 491 и указывать, что данные элементы связаны с общим имуществом. Однако окончательный вывод должен быть сделан на основании технического анализа, а не исключительно формально исходя из наличия запорного крана.
Температура 14–15 градусов, зафиксированная актом управляющей компании, является существенным доказательством ненадлежащей работы системы отопления. Если помещение является отапливаемым и такая температура не соответствует обязательным требованиям, проектным параметрам либо условиям предоставления коммунальной услуги, управляющая организация обязана установить причину и принять меры к устранению нарушения.
Довод управляющей компании о том, что Вы обязаны самостоятельно вернуть коммуникации в прежнее состояние, также представляется спорным. Если труба является элементом общего имущества многоквартирного дома, собственник отдельного помещения не вправе самовольно переносить ее без проекта, необходимых согласований и учета интересов других собственников. Подобное вмешательство само по себе может быть признано нарушением.
В связи с этим более обоснованным представляется требование не о самостоятельном переносе трубы за Ваш счет, а о судебном установлении следующих обстоятельств: является ли существующее расположение трубы нарушением; кто является надлежащим ответчиком; какой способ устранения нарушения является технически допустимым; за чей счет должны выполняться соответствующие работы.
Также следует учитывать, что надлежащим ответчиком может являться не только управляющая организация. Если экспертиза установит, что проблема возникла вследствие проектного решения либо некачественного капитального ремонта 2017 года, может возникнуть вопрос о привлечении к ответственности регионального оператора капитального ремонта, подрядчика, технического заказчика либо лица, принимавшего выполненные работы.
При необходимости целесообразно заявить ходатайство о привлечении к участию в деле регионального оператора капитального ремонта, подрядчика либо технического заказчика, если заключение экспертизы или материалы дела будут указывать на дефекты проектирования, выполнения либо приемки работ капитального ремонта.
Таким образом, Ваша позиция является достаточно сильной в части того, что система отопления относится к общему имуществу, управляющая организация обязана обеспечивать ее исправное состояние, а приобретение помещения в 2024 году не лишает Вас права требовать устранения продолжающихся нарушений. Вопрос о переносе трубы обратно в подпольный канал будет зависеть от результатов экспертизы: нарушает ли текущее расположение обязательные требования и Ваши права, имеется ли техническая возможность восстановить прежнее размещение и кто обязан нести соответствующие расходы.
В судебном процессе Вам важно добиваться того, чтобы экспертиза дала ответы не только на вопрос о соответствии проекту, но и на вопросы о соответствии обязательным нормам, причинах недостаточной температуры, влиянии трубы на возможность использования помещения и технической возможности устранения нарушения.
Если представленная консультация оказалась для Вас полезной, буду признателен за оценку моего ответа. При необходимости подготовки правовой позиции по делу, формулирования вопросов эксперту, уточнения исковых требований либо анализа заключения экспертизы Вы можете обратиться через платформу.
С уважением, юрист, эксперт в области права, Сергей Фурман, Москва
