Здравствуйте, Андрей!
Риэлтор не совсем точен в своих оценках: вам не нужно ждать 3 года после регистрации квартиры в ЕГРН в 2026 году для освобождения от налога при продаже нового жилья. Ваше право собственности на старую квартиру подтверждено, и вы владели ею с 1993 года. Именно этот срок, а не дата внесения записи в ЕГРН, является определяющим.
Правовое обоснование 1. Ваше право собственности возникло в 1993 году, а не в 2026-м
Пункт 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (действовал до 2020 г., но его принцип сохранен в ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»): Права на недвижимость, возникшие до момента вступления в силу закона о регистрации (т.е. до 31.01.1998), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Ваша квартира была куплена в 1993 году и зарегистрирована в уполномоченном на тот момент органе — Управлении по приватизации г. Москвы. Это означает, что ваше право собственности возникло именно в 1993 году и является действительным независимо от более поздней регистрации в ЕГРН в 2026 году. Внесение записи в реестр в данном случае носило правоподтверждающий, а не правообразующий характер.
2. Минимальный срок владения в 3 года применяется именно к дате 1993 года, а не к дате 2026 года
Статья 217.1 Налогового кодекса РФ: Освобождает от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости, находившейся в собственности в течение минимального предельного срока (3 или 5 лет).
Пункт 1 статьи 217.1 НК РФ: Для объектов, приобретенных до 01.01.2016, минимальный срок владения составляет 3 года. Поскольку ваше право возникло в 1993 году, этот срок давно истек.
Письма Минфина России от 07.12.2021 № 03-04-07/99564 и от 15.08.2019 № 03-04-05/62167: Срок нахождения имущества в собственности исчисляется с даты первоначальной государственной регистрации права собственности в ЕГРН. Но для «старых» прав, возникших до создания ЕГРН, таким моментом является дата их возникновения (в вашем случае — 1993 год), а не дата внесения записи в ЕГРН в 2026 году.
3. При продаже квартиры, полученной по реновации, налоговая база исчисляется иначе
В соответствии с абз. 2 п. 13 ст. 217.1 НК РФ, при продаже жилого помещения, приобретенного по программе реновации, срок владения новым объектом включает в себя срок владения старым (освобожденным) помещением. Поэтому даже новый срок в 5 лет, установленный для объектов, купленных после 01.01.2016, для вас не имеет значения — вы владеете первоначальным объектом почти 30 лет.
Я готова помочь вам в подготовке письменного заключения для налоговой инспекции с обоснованием вашего права на освобождение от уплаты НДФЛ при продаже квартиры, полученной по программе реновации. Это заключение вы сможете приложить к налоговой декларации. Если потребуется, я также подготовлю проект обращения в УФНС по г. Москве.
Если у вас появятся дополнительные вопросы, я на связи через личный кабинет по ссылке: pravoved.ru/lawyer/4343700/
Благодарю Вас за развёрнутый, и, к тому же, «положительный» ответ.
В настоящий момент у меня сложности с переездом в реновационную квартиру: чиновники ДГИ
«играют со мной в бюрократический футбол», пытаясь навязать подписание незаконного текста договора
о переходе права собственности. Проблема для меня актуальна (и, возможно, будет актуально позже,
когда я всё-таки въеду в квартиру: много недоделок, народ жалуется, что окна лопаются и т.п…
Благодарю Вас за контакт.
Пожалуйста, сообщите, где можно посомотреть Ваши цены нанаписание судебных документов и справок.
Заранее благодарен, Веденеев Андрей Александрович
Добрый день! Как ранее писала, обратитесь с данным вопросом ко мне лично в чат. Для этого нажмите на кнопку «Общаться в чате» или перейдите по ссылке: pravoved.ru/lawyer/4343700/