Могут ли у меня возникнуть проблемы после покупки этого дома?

Добрый день! Изменения о параметрах дома в 2024 году внесены в ЕГРН?

построен новый дом в прежних границах с постройкой 2-го этажа-мансарды. Есть новый техплан, изменения внесены в ЕГРН.

То есть, сведения о жилом доме, как капитальной постройке, внесены в ЕГРН в упрощенном порядке (по «дачной амнистии»).

Если фактическое состояние дома соответствует сведениям в ЕГРН, то проблем быть не должно.

Добрый день! Не должны возникнуть проблемы. Или какого характера вы боитесь проблем? Если старое строение снесли и построили новое, при этом оформили как реконструкцию, то есть сделали тех план на учет изменений характеристик (ст 24 218-ФЗ от 13.07.2015 года) и внесли изменения в ЕГРН, то как -то проверить такой порядок действий можно только по экспертизе и только по решению суда. И то опять же для этого должен быть спор с кем-то, вами должны быть нарушены чьи-то права и т.д. 

Администрация или кто-либо проверять правильно ли была сделана реконструкция, верно ли указан год постройки и т.д. просто так не будет. 

Здравствуйте.

Если в ЕГРН параметры дома новые, то я не вижу проблемы в том, чтобы приобрести этот дом.

Дело в том, что наличие актуальных технических данных (технический план) в ЕГРН является подтверждением того факта, что все было сделано в соответствии с действующим законодательством.

То есть согласно п.1 ст. 24 Закона №218-ФЗ

1. Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, 

Таким образом, Вы имеете надлежащее подтверждение соответствующих изменений.

Не будет ли потом проблем с налоговой службой? Дом новый, а зарегестрирован как 1914 года.

Собственно налоговая такими вопросами не занимается. Ей важна уплата налога своевременно и в полном объеме. А какой именно это дом (реконструированный старый или вновь построенный на том же месте) принципиально значения не имеет.

Здравствуйте, Мурад!

Могут ли у меня возникнуть проблемы после покупки этого дома?

 Могут! Сделка высокорискованная, если вы не будете располагать всей необходимой по дому разрешительной документацией.Ситуация, при которой объект 1914 года постройки фактически заменяется новым строением в 2024 году под видом «реконструкции», крайне рискованная.При «скрытом» новом строительстве сохранение в ЕГРН даты постройки «1914 год» свидетельствует о том, что собственник пытался избежать применения современных градостроительных норм и требований к отступам, которые обязательны для новых объектов.
Наличие нового техплана в ЕГРН подтверждает изменение характеристик (площадь, этажность), но не легализует сам процесс создания объекта, если он был проведен с нарушением установленного порядка.Если при возведении мансарды и фактически нового дома не направлялось уведомление о планируемой реконструкции и не получалось уведомление о соответствии (для ИЖС/садовых домов), объект автоматически попадает под критерии пункта 1 статьи 222 ГК РФ.

Перед совершением сделки купли продажи настоятельно рекомендую Вам: 

1. Проверить разрешительную документацию у продавца (Уведомление о планируемой реконструкции и Уведомление о соответствии завершенной реконструкции). Если документы отсутствуют, а изменения внесены только на основании техплана (в упрощенном порядке), проверить, не нарушены ли предельные параметры застройки (высота до 20м, отступы от границ — 3м).
2.Запросить актуальный ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка). Если дом 2024 года постройки выходит за «пятно застройки», указанное в ГПЗУ, риск сноса по ст. 222 ГК РФ становится критическим.
3.Уточнить, почему не изменен год постройки. Если в техплане указан 2024 год, а в выписке 1914 — это реестровая ошибка или сознательное искажение данных для обхода налогов или охранных зон.
4.Убедиться в отсутствии споров с соседями по межеванию. 
Вывод: Покупка данного дома несет в себе высокие юридические риски. Основная проблема — несоответствие года постройки в ЕГРН фактическому состоянию. Это «мина замедленного действия»: при любой проверке (например, с использованием аэрофотосъемки, которую активно применяют в Подмосковье) будет выявлено, что вместо старого дома возведен новый объект. Это даст право муниципальным органам подать иск на основании пункта 1 статьи 222 ГК РФ.

Если продавец не может предъявить уведомление о соответствии от местной администрации, вы приобретаете не просто дом, а потенциальную судебную тяжбу о сносе самовольной постройки.