Здравствуйте.
По смыслу заключения кадастрового инженера у соседних участков нет непосредственного выхода к землям общего пользования, участок 76:14:010301:1854 фактически используется как проезд, и инженер прямо сделал вывод, что сервитут через Ваш участок является единственным вариантом доступа к этим участкам.
оформление сервитута дело добровольное, я как собственник не имею возможности обязать соседей оформить сервитут
Да, по общему правилу частный сервитут сначала оформляется по соглашению сторон.
Это прямо следует из п. 3 ст. 274 ГК РФ: сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим сервитут, и собственником участка.
Если соглашения нет, спор решается судом по иску именно того лица, которому нужен доступ.
То есть Вы, как собственник обременяемого участка, не можете обязать соседей “оформить сервитут” против их воли.
Наоборот, требовать установления сервитута обычно должен заинтересованный сосед.
Государственная регистрация потом делается на основании соглашения или вступившего в силу решения суда.
какой регламент заключения сервитута в плане формирования стоимости сервитута ?
Закон не устанавливает фиксированный тариф или формулу “поделить на количество соседей”.
Общий принцип такой — собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату, а размер платы должен компенсировать ограничения, которые Вы терпите из-за сервитута.
Плата определяется исходя из принципов разумности и соразмерности, с учетом площади, срока, характера использования и реальных ограничений для собственника, она может быть единовременной или периодической.
есть оценка пользования участком 1854. по логике эту стоимость нужно разделить на все соседние участки.
Делить на всех заранее не нужно.
Вы определяете одну цену за сервитут на свой участок (за то, что по нему ездят).
А уже соседи между собой решают, как эту сумму делить.
Если обратился один — платит он.
Если несколько — платят вместе и делят между собой.
но как быть если за сервитутом обратились 1 или 5 или 10 соседей?
Если за сервитутом обратился один сосед, то формально именно он и заявляет требование, и именно с ним Вы заключаете соглашение либо он идет в суд.
Цена сервитута считается за участок 1854 целиком, как компенсация за обременение (ст. 274 ГК РФ).
Она не зависит от количества соседей.
Если в суд обратился 1 сосед, суд установит сервитут в его пользу, и он будет платить всю сумму.
Но так как по заключению у всех участков нет другого проезда, на практике либо суд сразу укажет, что сервитут нужен для доступа к группе участков, либо остальные соседи (5 или 10 )потом тоже пойдут в суд или заключат соглашение.
Когда появятся другие пользователи они должны вступать в соглашение и участвовать в оплате, либо решать это между собой (компенсировать первому), либо через суд перераспределять плату.
а если никто не обращается? у меня есть рычаги воздействия? например ограничение доступа?
Если никто не обращается — сервитута нет и платить Вам никто не обязан.
Но и у соседей нет законного права ездить через участок.
Дальше два варианта:
1. Вы начинаете ограничивать проезд (перекрываете, копаете и т.д.) → они идут в суд → суд, учитывая заключение (что другого проезда нет), устанавливает сервитут → в итоге Вы всё равно обязаны дать проезд, но уже через суд.
2. Вы ничего не перекрываете, но фиксируете позицию.
У Вас есть право предложить соседям заключить письменное соглашение о сервитуте на платной основе, с четким определением:
— пределов полосы проезда,
— режима пользования,
— кто и за что платит,
— кто обслуживает проезд,
— кто отвечает за вред, грязь, колею, отсыпку, дренаж,
— срока сервитута,
— порядка изменения платы.
Это самый безопасный путь.
Без оформленного сервитута Вы вправе не соглашаться на бесплатное и бесконтрольное использование участка, поскольку ст. 209 ГК РФ защищает права собственника.
если я перекопаю «дорогу» ( участок ижс в собственности это не дорога в юридическом плане) ?
Перекопать Вы можете.
Формально это Ваш участок, не дорога, и без сервитута у соседей нет права проезда.
Но это почти гарантированно закончится судом, где сервитут всё равно установят, а Вас обяжут всё вернуть обратно.
Более сильная позиция не копать, а требовать оформить сервитут и платить — тогда Вы контролируете условия и цену.
В заключении КИ указано, что исследуемые участки не имеют доступа к землям общего пользования неразграниченной госсобственности, а этом значит, что к участкам есть доступ только через участки, находящиеся в частной собственности. К примеру участок с КН 76:14:010301:1854 как раз создан для прохода и проезда к этим участкам.
если никто не обращается за сервитутом, но используют ваш участок, вы сами можете предложить заключить соглашение, если добровольно откажутся, тогда в суд обращаться.
Ограничить проезд, доступ и т.д. вы можете, но в судебном порядке с вас потом могут взыскать убытки. Лучше решать цивилизованным путем.
С одной стороны участок ИЖС юридически не дорога, но с другой стороны фактически это дорога, и использовать по назначению такой участок ИЖС вы не можете, то есть строить дом на таком участке не получится, следовательно вам надо решить вопрос с целевым использованием участка.