Правомерна ли замена системы доступа в паркинг МКД без решения ОСС?

Здравствуйте! Ситуация сложная, но разрешимая. Короткий ответ: действия УК во многом незаконны. Разберем каждый вопрос с ссылками на законы.

 
Вопрос 1: Правомерно ли голосование всех собственников, но сбор денег только с владельцев машино-мест?
Ответ: Да, это правомерно и строго соответствует закону.

Разделение такое:

Голосуют все (владельцы и квартир, и машино-мест) — потому что проезды и сама система доступа относятся к общему имуществу МКД.
Платят только владельцы машино-мест — потому что модернизация системы доступа нужна только для пользователей паркинга, это не касается жильцов без машин.
Почему это законно:
Проезды и проходы в паркинге являются общим имуществом всех собственников помещений в МКД (включая владельцев квартир). Это подтверждается п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ и пп. «е» п. 2 Правил № 491 (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). Следовательно, решение об изменении порядка использования этого имущества (система доступа) принимается общим собранием всех собственников.

Однако бремя содержания имущества лежит на том, кто им пользуется. Ст. 210 ГК РФ прямо устанавливает: собственник несет бремя содержания своего имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Поскольку владельцы квартир не пользуются паркингом, возложение расходов на модернизацию системы доступа только на владельцев машино-мест — абсолютно законно.

 
Вопрос 2: Имеет ли право УК проводить модернизацию без решения ОСС?
Ответ: Нет, не имеет права. Это прямое нарушение Жилищного кодекса.

Обоснование:
Установка новой системы доступа (по госномерам, с приложением) — это изменение порядка пользования общим имуществом и улучшение (модернизация) общего имущества. Согласно ст. 44 ЖК РФ, такие решения принимаются исключительно общим собранием собственников (ОСС).

Более того, ч. 3 ст. 36 ЖК РФ гласит: уменьшение размера общего имущества (а установка новых ворот, считывателей, шлагбаумов — это изменение его конфигурации) возможно только с согласия всех собственников (100% голосов).

Отсутствие кворума на собрании означает, что решение не принято. УК не вправе действовать в отсутствие решения ОСС. Это самоуправство.

Как проверить, откуда деньги:
Ваше подозрение насчет «сбоев» в начислениях очень обоснованно. Законный способ проверить:

Направьте в УК письменное заявление о предоставлении отчета о расходовании средств (по ст. 161 ЖК РФ УК обязана отчитываться перед собственниками).
Потребуйте выписку по лицевому счету МКД (спецсчету, если есть) или по статье «содержание и ремонт».
Если УК откажется или вы увидите нецелевое расходование средств — обращайтесь в Жилинспекцию и Прокуратуру с жалобой на незаконные действия УК.
 
Вопрос 3: Не нарушает ли новая система мои права как собственника?
Ответ: Да, в описанном виде — нарушает. Это незаконное ограничение доступа к вашему имуществу.

Вы имеете полное право:

Не иметь мобильного телефона.
Не устанавливать никакие приложения.
Не регистрировать свои персональные данные (номер телефона, госномера) в сторонних системах.
Ключевой правовой принцип: Собственник машино-места имеет беспрепятственный доступ к своему имуществу. Это вытекает из ст. 209 и 304 ГК РФ (право владения и пользования, а также защита от препятствий).

Система, которая требует скачивания приложения и регистрации — создает искусственное препятствие. Законной такая система может быть только если она дублируется альтернативным, бесплатным и не дискриминационным способом доступа (например, тот же электронный ключ/брелок, который был изначально).

 
Что делать? Ваш план действий
Срочно письменно зафиксируйте свою позицию.
Направьте в УК письменное заявление (через секретариат с отметкой о входящем или заказным письмом) с требованием:

Предоставить протокол ОСС, на котором было принято решение о модернизации системы доступа (его нет, но пусть попробуют предоставить).
Разъяснить, на основании какого закона они вносят изменения в порядок пользования общим имуществом без решения ОСС.
Предоставить отчет о расходовании средств на эту модернизацию (откуда взяли деньги).
Обжалуйте действия УК.
Подайте жалобу в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) вашего региона. Основание: незаконное изменение порядка пользования общим имуществом, отсутствие решения ОСС. ГЖИ проведет проверку и выдаст предписание УК.
Защитите свое право на доступ.
Если систему уже установили и ваш старый ключ не работает, направьте в УК требование о предоставлении альтернативного способа доступа (не требующего приложения и регистрации личных данных). Сошлитесь на ст. 304 ГК РФ (устранение препятствий в пользовании имуществом).
Обратитесь в Прокуратуру.
На действия УК по незаконному сбору средств (если выяснится, что они потратили на это деньги из статей «содержание и ремонт» без решения ОСС) — это уже может быть хищение или нецелевое расходование. Прокуратура проведет проверку.

Добрый день, Петя. Нет, это неправомерно.

1) Согласно ст. 39 ЖК РФ и ст. 249 ГК РФ, бремя содержания общего имущества несут все собственники пропорционально их доле в праве общей собственности. Если паркинг официально является частью общего имущества дома (ОИ), то расходы на его модернизацию должны распределяться на всех собственников (и квартир, и нежилых помещений). Установление «целевых взносов» только для одной группы собственников (владельцев ММ) нарушает принцип равенства и нормы ЖК РФ;

2) Модернизация (установка новой системы доступа) — это работы капитального характера или услуги, не входящие в минимальный перечень по содержанию жилья. Согласно п. 2 ст. 44 ЖК РФ, принятие решений о пользовании общим имуществом и о его благоустройстве относится к исключительной компетенции ОСС. Вы как собственник имеете право запросить у УК отчет о выполнении договора управления за прошлый год и расшифровку расходов по статье «содержание и ремонт»;

3)Согласно ст. 209 ГК РФ, вам принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Ограничение доступа к вашей собственности (машиноместу) из-за отсутствия приложения или смартфона — незаконно;

4) Согласно статье 304 ГК РФ (Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения) вы можете требовать устранения препятствий в пользовании машиноместом. Требование скачивать приложение — это искусственное препятствие. Также согласно постановлению Правительства № 416: УК обязана обеспечить беспрепятственный доступ к имуществу. Способ доступа должен быть удобен собственнику.

Буду признателен за положительную оценку (+), если комментарий оказался полезен.

С уважением, С.Н.Михайлов

P.S. Подготовлю юридически выверенные возражения и письма. Оперативно, профессионально, конфиденциально. Обращайтесь в личные сообщения.