Какие возможны риски при таком сценарии?

Question

Добрый вечер! Занимаемся с партнерами куплей-продажей нежилых помещений, работаем с застройщиками, но появился интересный вариант на вторичке. Пока ждём перехода права, хотели бы получить консультацию. Боимся реализации сценария по «схеме Долиной» Подстелили себе соломку везде, где можно. Продавец на учете в ПНД/НД не состоит, кредитная история отличная, арбитражей нет, первый собственник (покупка по ДДУ), объект 10 лет в собственности, деятельностью, которая может повлечь риск банкротства не занимается, сделка с полной суммой через Сбер, в договоре прописали, что продавец является поручителем по возврату средств, если сделка отменится по его вине, но всё-таки хотим воспользоваться титульным страхованием, собственнику 60 лет, он скоро выходит на пенсию. В этой связи хотим узнать, будет ли работать полис, если мы продадим объект, и продавец захочет оспорить сделку с уже новым собственником (нашим будущим покупателем)? Какие возможны риски при таком сценарии? Есть ли смысл страховать объект на 3 года или 10 лет, если он будет продан в течение 3-6 месяцев?

Ибрагим Бекбузаров · Answer

Здравствуйте Владимир. Ваши опасения не беспочвенны, всегда надо перестраховываться, это грамотный подход! Если говорить о методах страховки можно применить, можно сойтись на следующем: 1 — Титульное страхование! Хорошая мера, но стоит учесть, страхование сработает для вас , если сделку оспорят, пока собственником являетесь вы . Если вы успели продать объект, а иск прилетел новому владельцу, страховая компания может отказать вам в выплате, так как у вас уже нет убытка в виде потери недвижимости (вы свои деньги получили от перепродажи). Однако новый покупатель может предъявить иск вам (как продавцу), и вот здесь вам понадобится страхование гражданской ответственности или специфические условия титула. Из этого следует, что нету смысла страховать на 3, а то и на все 10 лет. Главная задача полиса — покрыть риск на период вашего владения и обеспечить юридическую поддержку. 2 — Страхование для будущего покупателя. При перепродаже предложите вашему покупателю оформить свой собственный полис титульного страхования. Для него это будет стоить копейки, но закроет риски. 3 — Дополнительная меры. Несмотря на отсутствие учета в ПНД, в день сделки пригласите лицензированного психиатра для проведения освидетельствования и составления акта о том, что продавец находится в здравом уме, отдает отчет своим действиям и не находится под психологическим давлением. Это может уберечь от 90% исков по ст. 178-179 ГК РФ. Можно привлечь нотариуса. Нотариус в сделках с недвижимостью обеспечивает юридическую чистоту, проверяет дееспособность сторон, законность сделки и несет полную материальную ответственность за свои ошибки. Это то что я могу предложить. Если есть вопросы задавайте! С уважением, Ибрагим Магамедович!

Наталия Сысоева · Answer

Здравствуйте. Страхование, на мой взгляд, не совсем здесь подойдет, поскольку если не пропишете четкой формулировкой возможные страховые случаи, останетесь без выплаты, либо потеряете больше времени и денег на судебные разбирательства. Полис будет распространяться только на вас. Для оспаривания вашей сделки по продажи этой недвижимости новому покупателю, ему необходимы основания, при признании недействительной сделки, которую заключаете сейчас. В целом, если все процедуры соблюдены, рисков в плане предстоящего банкротства и на учетах не состоит, при дальнейшем каком-то оспаривании данной сделки со стороны продавца будете основываться на собственной добросовестности вас, как покупателя.

Дарья Разина · Answer

Уважаемый Владимир, здравствуйте! Отвечу Вам, основываясь на законе Согласно ст.166 ГК РФ Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/44c14b6900a9357b7280c62327f3bfdf1743a52c/ Вы должны понимать, что покупка недвижимости — это всегда некий риск, даже если кажется, что все документы в идеале. В РФ титульное страхование не урегулировано специальным законом, но оформляется как страхование имущественных интересов, связанных с риском утраты права собственности. При этом страхуется именно риск утраты или ограничения права собственности вследствие признания сделки недействительной. Согласно тому же ГК РФ — страховое возмещение выплачивается только страхователю или выгодоприобретателю, указанному в договоре. Ваша ответственность перед покупателем регулируется ст. 460, 461 ГК РФ, где закреплена обязанность продавца передать имущество без притязаний третьих лиц и нести ответственность за их предъявление. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/89e42f0ef51adc5ffd2dfbf59f64714aa9502408/ Включить в договор купли-продажи условие о том, что покупатель обязан оформить титульное страхование, нельзя — это не предусмотрено законом. После продажи объекта все возможные претензии со стороны третьих лиц (в том числе бывшего собственника) адресуются уже новому собственнику, и Ваша ответственность будет определяться условиями договора и нормами закона (ст. 460-462 ГК РФ). Всех благ. С уважением, Дарья