Здравствуйте, какие могут быть последствия в данной ситуации: покупается земельный частое за 800 тысяч, а отдельным договором оплачиваются улучшения земельного участка на сумму 2,7 млн. Какие могу быть последствия при придании сделки недействительной? Можно ли иметь требовать возвращения 2,7 млн?
Добрый день!
Описанная вами схема (покупка участка по заниженной цене и оплата «улучшений» по отдельному договору) является очень рискованной и почти наверняка будет признана судом притворной сделкой. Её главная цель — прикрыть реальную цену недвижимости, что влечет серьезные последствия.
Почему это притворная сделка?
Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка совершается лишь для вида, чтобы прикрыть другую сделку (в вашем случае — куплю-продажу участка по его реальной цене в 3,5 млн руб.). Фактически оплата «улучшений» — это часть цены самого участка. Доказать притворность в суде несложно: вы просто ссылаетесь на то, что договоры заключены в один день, а цена участка не соответствует рыночной.
Можно ли вернуть 2,7 млн рублей?
Да, при определенных условиях. Возврат зависит от того, кто оспаривает сделку:
· Если истец — вы (покупатель): Суд может применить последствия недействительности сделки (ст. 167 ГК РФ) и взыскать с продавца неосновательное обогащение. Однако есть риск, что суд вернет только 800 000 руб., указанных в основном договоре, а 2,7 млн. руб. сочтет реальной стоимостью улучшений, и вы не получите ничего. Или, напротив, взыщет все 3,5 млн. руб., признав их реальной ценой участка.
· Если истец — налоговый орган или кредитор: Здесь риски выше. Суд по их иску может взыскать в бюджет всю сокрытую сумму (как в примере из дела № 2-972/2017). А продавец дополнительно получит доначисление налогов и пени.
Какие нормы права регулируют ситуацию?
· Гражданский кодекс РФ: Ст. 170 (притворность), ст. 167 (последствия недействительности), ст. 1102-1103 (неосновательное обогащение).
· Налоговый кодекс РФ: Ст. 54.1 (пределы осуществления прав по исчислению налоговой базы), ст. 105.3 (принципы определения цены для налогообложения).
· Уголовный кодекс РФ: Ст. 199 (уклонение от уплаты налогов в крупном размере), ст. 198 (Уклонение физического лица от уплаты налогов).
Что важно запомнить?
1. Продавец в зоне риска: Основные риски (налоговые и уголовные) лежат на продавце.
2. Покупатель может остаться без «улучшений»: Признание сделки недействительной грозит покупателю потерей части уплаченных денег.
3. Подумайте трижды: Вместо экономии такая схема почти гарантированно приведет к судебным тяжбам, огромным штрафам и даже уголовному делу.
Здравствуйте, Даниил. Последствия признания сделки недействительной могут различаться в зависимости от основания оспаривания. В ряде случаев суд может принять решение о возвращении сторонами всего полученного по сделке, например, когда сделка нарушает закон.
