Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Доброе время суток Два отдельностоящих домовладения в долевой
Доброе время суток. Два отдельностоящих домовладения в долевой собственности. Литер «А» отдельностоящий с приватизированной землей на свои доли без сособственников по решению горисполкома. Сделано до приобретения своего литера Б. Литер « Б» имеет расположение на два участка, один из блоков , расположен на земле литера А ,имеет отдельный вход с литера А и общую крышу. Используется литером А более 44 лет. Земля под литером Б стала муниципальная в этом году.Предварительная экспертиза Минюста сказала что литер Б технически поделить невозможно. Так как здание жилое не может быть поделено на жилое и нежилое. Блок, используемый литером А расположен внутренней стеной ровно по участку, но площадь 14,3 не может остаться жилой по закону. Литер А ( отдельностоящее)- самовольно увеличил площадь и реконструировал крышу. Это есть в техническом плане и на кадастровой карте все отображено со всеми изменениями. Возможно уйти от долевой с узаконением реконструкции только в литере А( отдельностоящее) и выплатить по суду компенсацию по рыночной стоимости на доли сособственников, так как у них меньшая доля в обоих литерах, но большая по площади регистрации. Остаться сособственниками литера Б. Литер А ( отдельностоящее) прекратить сособственность.Решение вопроса в одностороннем порядке, так как сособственники не хотят решать вопросы. Вопрос: компенсация за доли в литере А выплачивается с реконструкцией или с выписки из егрн? По литеру Б хотим сохранить сособственность, чтобы сохранить целостность узаконенного участка с пользованием более 44 лет.Спасибо.
Здравствуйте! В вашей ситуации ключевое значение имеет то, как именно определена площадь и характеристики объекта на момент рассмотрения дела судом. По общему правилу, которое вытекает из статей 244, 247 и 252 Гражданский кодекс Российской Федерации, если долевая собственность прекращается через выплату компенсации, суд определяет её размер исходя из реальной рыночной стоимости доли в объекте недвижимости на момент рассмотрения спора.
Проще говоря, если реконструкция литера «А» фактически существует, отражена в техническом плане, стоит на кадастровом учёте и эти изменения можно подтвердить документами, то при определении компенсации обычно учитывается фактическое состояние объекта, а не только сведения старой выписки из ЕГРН. Суд ориентируется на рыночную оценку, которую делает независимый оценщик, и она, как правило, берёт во внимание фактическую площадь, состояние здания и произведённые улучшения. Но есть важная тонкость: если реконструкция была произведена самовольно и не узаконена, другая сторона вправе заявлять, что её учитывать нельзя. Поэтому в практике стараются сначала узаконить реконструкцию либо доказать, что она не нарушает градостроительные нормы.
Что касается прекращения долевой собственности именно по литеру «А». Российское право допускает такой вариант. Если выдел доли невозможен технически или приводит к несоразмерному ущербу имуществу, суд может прекратить долю одного из собственников и обязать выплатить ему денежную компенсацию. Основание — статья 252 Гражданский кодекс Российской Федерации. В подобных делах суды нередко учитывают длительный порядок пользования объектом, фактическое разделение, отдельные входы и земельные участки.
По литеру «Б» сохранение долевой собственности юридически возможно, если вы прямо заявляете в иске, что вопрос касается только прекращения долей в литере «А». Закон не запрещает иметь разные режимы собственности на разные объекты недвижимости между теми же лицами. При этом факт пользования частью более 40 лет может играть существенную роль как доказательство сложившегося порядка пользования.
Если говорить откровенно, ваша конструкция — прекращение долевой собственности по одному литеру с компенсацией и сохранение её по другому — в российской судебной практике встречается и может быть реализована, особенно если экспертиза уже подтверждает невозможность технического раздела.
Понимаю, что подобные споры с сособственниками обычно тянутся годами и сильно выматывают. Но при наличии технической экспертизы и документов о длительном пользовании позиция у вас выглядит достаточно аргументированной.
С наилучшими пожеланиями, Хабас Феликсович.