Но до того как продать брала в долг деньги у физ лица под расписку и договор залога квартиры

Здравствуйте!

Залог без регистрации в Росреестре не влечет обременения квартиры для третьих лиц. Покупатель — добросовестный приобретатель, оспорить сделку крайне затруднительно. Долг по расписке остается обязательством, которое необходимо погасить кредитору независимо от продажи квартиры.

Напишите мне в личные сообщения — разъясню все нюансы на платной основе!

С уважением, юрист Грачёв Георгий Владимирович!

1. Почему «квартира не была под обременением»?
С точки зрения закона (п. 2 ст. 334, п. 1 ст. 339.1 ГК РФ, 53-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), залог недвижимости (ипотека в силу закона или договора) подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Если вы брали деньги под расписку, подписали договор залога, но не подали его на регистрацию в МФЦ/Росреестр, то:

Для третьих лиц (в том числе для покупателя, который проверял выписку из ЕГРН) обременения не существовало.
Залог считается возникшим только для вас и займодавца (ст. 341 ГК РФ), но он не противопоставим добросовестному приобретателю.
2. Можно ли вернуть квартиру?
Есть два теоретических сценария, при которых это возможно, но оба требуют судебного разбирательства:

Сценарий А: Покупатель знал о долге и действовал сговоре с займодавцем
Если вы сможете доказать, что покупатель знал о наличии расписки и договора залога, но купил квартиру с целью помочь займодавцу забрать ее (т.е. это была притворная сделка или сделка с целью скрыть обращение взыскания на залог), то сделку можно оспорить по ст. 10, 168, 170 ГК РФ (злоупотребление правом, мнимость).

Сложность: Доказать это очень трудно. Если покупатель — обычный человек, который купил квартиру по рыночной цене, проверил ЕГРН (где не было залога) и не знал о вашем долге, суд встанет на его сторону.
Сценарий Б: Вы продали квартиру без согласия залогодержателя
Здесь возникает вопрос: знал ли ваш займодавец о продаже?

Если займодавец не давал согласия на продажу заложенной квартиры, он вправе предъявить требования к вам. Но он не может истребовать квартиру у добросовестного покупателя (ст. 352 ГК РФ). Его право залога прекращается с момента перехода права собственности к покупателю, который не знал об обременении.
Если покупатель знал о залоге, но все равно купил (например, по заниженной цене), займодавец может попытаться оспорить сделку. Но возврат квартиры в этом случае произойдет не к вам, а в пользу займодавца для погашения долга.
3. Почему вернуть квартиру «просто так» не получится
Даже если ваш долг займодавцу никуда не делся (вы не расплатились с ним деньгами от продажи), это ваши личные долговые обязательства.

Квартира больше не принадлежит вам.
Покупатель, если он не был участником мошенничества, является добросовестным приобретателем.
Судебная практика (Постановление Пленума ВС РФ № 10/22) защищает добросовестных покупателей: если на момент сделки в ЕГРН не было записи о залоге, покупатель считается не знавшим об обременении, и истребовать у него квартиру нельзя.
4. Риски, которые есть сейчас
Если вы продали квартиру, но деньги, взятые в долг под залог, не вернули займодавцу:

Иск займодавца к вам: Займодавец подаст на вас в суд о взыскании долга по расписке. Поскольку залог утрачен (квартира продана, а он не давал согласия), он взыщет с вас деньги (сумму долга + проценты + неустойку) из вашего текущего дохода или другого имущества.
Признание сделки недействительной: Займодавец может попытаться оспорить сделку купли-продажи, если докажет, что она была совершена без его согласия и покупатель об этом знал. Если суд встанет на сторону займодавца, квартиру могут вернуть в вашу собственность, но тут же наложат на нее взыскание в пользу займодавца. Вы останетесь без квартиры и с долгом (минус сумма, вырученная с торгов).
Что делать сейчас?
Проверьте покупателя. Если покупатель — это ваш займодавец или его родственник/подставное лицо, у вас есть шанс оспорить сделку. Немедленно обратитесь к адвокату по недвижимости.
Если покупатель — посторонний человек. Вернуть квартиру не получится. Ваша задача — погасить долг перед займодавцем из вырученных от продажи денег. Если вы этого не сделали и потратили деньги, готовьтесь к суду и взысканию.
Соберите документы: Расписка, договор залога (даже незарегистрированный), выписка из ЕГРН на момент продажи, договор купли-продажи. Без очной консультации с юристом, специализирующимся на спорах с недвижимостью, любые активные действия (подача исков о возврате квартиры) могут привести к проигрышу и взысканию судебных расходов.