Что делать, если один из наследников сдает дом без согласия остальных?

Здравствуйте, Татьяна!

1. Что говорит закон
Если дом принадлежит нескольким наследникам на праве общей долевой собственности, то распоряжение им (продажа, аренда, залог, задаток) требует согласия всех сособственников. Исключение — если один из них уполномочен на это доверенностью от остальных.

Статья 246 Гражданского кодекса РФ, п. 1: «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников».
Сделка, совершенная одним из сособственников без согласия других, является ничтожной (недействительной), если только другой участник не одобрит её впоследствии.

2. Что делать прямо сейчас

А) Зафиксируйте факт нарушения.
Если вы узнали, что один из наследников заключил договор задатка, предварительный договор купли-продажи или иное соглашение с третьим лицом, немедленно направьте этому наследнику и покупателю (если известен) письменное уведомление о том, что вы не давали согласия на сделку, и она является незаконной. Желательно отправить заказным письмом с уведомлением.

Б) Обратитесь в Росреестр.
Подайте заявление о невозможности государственной регистрации перехода права собственности на дом без вашего личного участия (ст. 36 Федерального закона № 218-ФЗ). Это приостановит любые попытки оформить сделку, пока вы не снимете запрет.

В) Если сделка уже зарегистрирована (или есть риск регистрации)
Подавайте иск в суд:

о признании сделки (договора задатка, предварительного договора, основного договора купли-продажи) недействительной;
о применении последствий недействительности сделки (возврате сторон в первоначальное положение);
о запрете регистрации перехода права (если ещё не зарегистрировано).
Важно: срок исковой давности по таким делам — 3 года со дня, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении своих прав.

3. Что будет, если ничего не делать
Если вы не воспрепятствуете сделке, покупатель может зарегистрировать право собственности на дом (если не будет препятствий в Росреестре), и тогда вам придется оспаривать уже состоявшуюся регистрацию, что сложнее.

Действовать нужно быстро. Ваши шаги:

Письменно уведомить продавца и покупателя о незаконности сделки.
Подать заявление в Росреестр о невозможности регистрации без вашего участия.
При необходимости — обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.

Поскольку в вашем вопросе не хватает данных о том, заключен ли уже основной договор купли-продажи или только предварительный, а также зарегистрирован ли переход права, точный алгоритм действий может измениться. Для гарантии результата необходимо изучить имеющиеся документы.

Если вам нужна помощь в составлении уведомления, заявления в Росреестр, искового заявления или юридический анализ документов, нажмите на кнопку «Общаться в чате» рядом с моим фото или перейдите по ссылке:

https://pravoved.ru/lawyer/4343700/

С уважением, адвокат Анастасия Чурсинова.